某著名地产策划公司2007年8月北京湾流汇二期价格策略报.ppt

湾流汇二期价格策略报告 谨呈：北京复地房地产开发有限公司 二期整盘及07年度销售目标 07年9月下旬开盘，二期155套预计销售周期12~14个月，月均销售速度约12套/月。 二期整体地上建面均价16000元/平米。 07年全年实现销售额4.5~5亿元。 三 一期销售目标实现情况小结 一期价格走势分析 亚北区域07年上半年各项目价格实现指标分析 一期产品去化特征分析 通过内部价格销控，各条产品线基本实现均衡销售。 8月份D户型部分保留房号放出，存量高于平均水平。 “禁墅令”效果显现“物权法”推波助澜 2003年—— 国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性卖压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期。 2004年—— 在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段。 2006年—— 5月17日，国务院要求切实调整住房供应结构。 5月29日九部委新政：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 5月31日，国土资源部在全国范围内叫停别墅用地的供应。 7月，90/70政策出台，国家严格控制住房类型。 12月，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目被列入《禁制用地项目目录》。 2007年—— 3月16日，物权法公布，自2007年10月1日起施行。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。……调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房。” 5月，国土资源部从31日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 6月，国土资源部强调要提高土地利用效率。 近期可能出台的政策及其影响 政策内容： 贷款首付比例提高至40%，对于未放贷客户银行将要求补足首付款。 颁布时间： 近期，具体时间不详 可能造成的影响： 政策出台后，可能出现购买未封顶产品的客户短期内无法补交首付款导致退房的情况，引起不必要的纠纷。 对二期定价的启示： 在推售策略的安排上促进已封顶或先封顶产品先销售。 别墅市场的政策面对二期定价的启示 大势看好，持续稀缺。 金融政策的影响需在推售层面加以考虑，以规避风险。 07年的中央别墅区 起步早、依托高端人群、最为成熟的别墅片区。建立了较高的价格平台与市场认知度。 独栋22000元/平米 双拼17000元/平米 联排15000元/平米 产品线开始两极分化。形成以优山美地A区、丽宫为代表的大独栋项目和阿凯笛亚庄园、龙湖滟澜山为代表的类别墅项目两大阵营。 07年的京昌别墅区 以第二居所类型独栋产品和部分联排项目的存量产品为主。 存量项目：北京湾、观山悦、碧水A区、园墅 07年的亚北别墅区 近年发展最快的别墅片区之一。07年以来及下半年的供应为已面市项目的持续后期放量。无预期新项目出现。 不同项目基于不同的项目定位，依托优异的自然资源、交通区位或强大产品力开始不断价格摸高。市场形成两大梯队。 对照2006，07年北部三大别墅片区的变化 北京北部主流别墅片区整体供应结构调整，以小独栋为主流供应的市场形势开始出现逆转。市场存量与未来规划存量开始以地上面积 300平米以上、总价 500万以上的舒适独栋与大独栋及联排等类别墅产品为主力。小独栋阶段放量，进入持续稀缺状态。 整体市场情况对二期定价的启示 市场供应结构的调整为项目二期价格追求的提供了一定的总价提升空间。可充分利用项目的定位优势争取溢价。 亚北片区07年上半年速度、价格平台走势分析 小独栋产品为亚北区域热点产品。随纳帕溪谷、温哥华森林、保利垄上、长河玉墅一期等项目进入尾盘阶段，呈稀缺态势，且后续供应少。该产品线凭借其总价优势开始成为各项目争取单价溢价的工具之一。 舒适独栋价格平台14000~16000元/地上建筑平米。消化速度平稳，项目月均消化速度约7套。为保利垄上、长河玉墅等项目后续存量的主力产品。供应较为充足。部分产品供应来自麦卡伦地与东方普罗旺斯之中的小户型产品，价位较高地上单价约18000~20000元以上。 保利垄上、长河玉墅等项目中的大独栋产品消化速度平稳，项目月均速度约3套，价格多位于17000元/地上建筑平米。 麦卡伦地、东方普罗旺斯等高端项目凭借其品质、资源的强大优势实现更多溢价不断拉升区域价格平台，形成亚北片区的第一价格梯队。 亚北在售项目存量与竞争项目潜在供应的细化分析 潜在供应分析（潜在