武汉市房地产市场的发展现状及趋势.doc

武汉市房地产市场的发展现状及趋势 第一版 目 录 一、概述 二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势 （一）基本影响因素 1、自然地貌 2、人口分布 3、行政区划 4、基本城市要素 （二）总体经济环境 1、主要经济指标 2、产业结构比较及发展趋势 （三）政策环境 1、武汉市整体城市规划 2、土地市场影响政策 3、房地产市场的影响政策（对开发商、消费者） 三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势 （一）武汉房地产市场综述 1、房地产市场发展历程 2、武汉市房地产市场总体需求情况 （二）区域市场供需情况 四、结论及建议 概述 从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升，已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。照此趋势，未来几年里，武汉房地产市场竞争必然激烈，如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置，就成为摆在武汉顺驰公司，尤其是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多，因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场，本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面，从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场，从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析，力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断，以作为我们将来获取土地开发定位的指导。 武汉房地产市场宏观环境现状及趋势 （一）基本影响因素 自然条件 武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。 ??? 全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4。地形上是北高南低，河湖冲积平原，北部为山地丘陵，其余均属的江汉平原，河道纵横，湖泊。(分别于近年撤县建区)，共十三个区县级单位。同第四次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升了18.92个百分点。城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快，从而由农业人口转化而来。同时城镇家庭户均人口减少至约3人，使得家庭总户数增幅较大。会带来对住宅的新增需求 各年龄段（5岁为一段）中， 60岁以上人口数7614万人，占总人口10.7%，按10%的标准，则武汉市已跨入老年社会。以1544岁6个年龄段人口较多，占总人口的53.4%。 近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻，合同时还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面其对教育的重视程度会增加，购房中会有相关的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。 表2-2：2002年武汉市人口数，人口密度 土地面积 年末人口 人口密度 （平方公里） （万人） （人/平方公里） 8494.41 768..10 904 江岸区 64.24 63.28 9851 江汉区 33.43 46.08 13785 硚口区 46.39 53.74 11584 汉阳区 108.34 46.63 4304 武昌区 81.22 90.93 11196 青山区 45.80 45.03 9832 洪山区 509.00 67.65 1329 蔡甸区 11108.10 48.05 434 江夏区 2010.00 66.37 330 东西湖区 439.19 23.60 537 汉南区 287.70 10.80 375 黄陂区 2261.00 110.76 490 新洲区 1500.00 95.17 634 ??? 从上表中可以看出武汉市内各区县人口分布不均，人口密度最小为江夏区仅，最大为江汉区，相差42倍。全市可划分为两大部分:I.原先成立的七个城区,II.其它各区县。前者人口平均密度为4,是后者的倍。I部分地区为武汉市经济密集、社会活动频繁的地区，因此，其发展----环境相互作用强度大 。 22个亿太平洋—黄浦路—徐170个亿，争取在2010年至2015年前建成天河机场—汉口火车站—青岛路—三层楼的地铁和过江华中地区重要的1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。 总体经济环境 主要经济指标 年度 GDP