租金方案与招商政策.doc

租金方案与招商政策 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 （三）收费体系： 国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费） 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。 二、沈阳市各大商圈租金水平： 区域 项目 综合租金（套内面积） 太原街商圈 太原街街铺 16元/平米/天—30元/㎡/天 （500－900元/㎡/月） 时尚地下 负1层：35元/㎡/天（1050元/㎡/月） 负2层：90元/㎡/天（2700元/㎡/月） 步行街商亭 7元/㎡/天（210元/㎡/月） 中街商圈 步行街沿街店铺 18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月） 兴隆大家庭 一楼：350－450元/平方.月 二楼：扣点 沈阳春天 一楼：330元/平方.月 二楼：200元/平方.月 三楼：70－100元/平方.月 负一层： 480－750元/㎡/月 时尚地下 3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月） 大悦城 一楼：8元—10元/㎡/天 二楼：6元—8元/㎡/天 三楼：5—6元/㎡/天 四楼：3—4元/㎡/天 五楼：2—3元/㎡/天 大发广场 一楼：6—15元/㎡/天 二楼：4—12元/㎡/天 三楼：2—9元/㎡/天 四楼：8元/㎡/天 铁西商圈 沿街店铺 250－400元/㎡/月 北站区域 华府天地 一层：11元/㎡/月 二层：9元/㎡/月 三层：7元/㎡/月 北行商圈 沿街店铺 1层：200－400元/月/㎡ 2层：50－200元/月/㎡ 三好街商圈 店铺 1层：400－700元/月/㎡ 2层：以上100~500元/月/㎡ 西塔商圈 西塔购物中心 一楼：250－300元/平方.月 二楼：200元/平方.月 三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准： 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。 项目 物业管理服务收费标准 大悦城 45.00元/月/㎡使用面积 百 联 39.00元/月/㎡使用面积 茂 业 39.00元/月/㎡使用面积 世 贸 18.00元/月/㎡使用面积 沈阳华府天地购物中心 45.00元/月/㎡使用面积 大发广场 45.00元/月/㎡使用面积 平均价格 38.5元/月/㎡使用面积 本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。 四、本项目租金水平分析： 一）、租金水平类比法： 1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平： 商圈 商铺 1层平均租金(元/平米/月) 1层租金水平 太原街商圈 太原街街铺 700 500－900元/㎡/月 中街商圈 步行街街铺 800 550－1050元/㎡/月 铁西商圈 街铺 325 200－450元/月/㎡ 北行商圈 街铺 300 200－400元/月/㎡ 三好街商圈 街铺 550元 400－700元/月/㎡ 平均租金价格 535元 2、影响租金水平的关键因素包括： 供求关系――价格的决定因素 销售业绩――价格的支撑因素 综合成本――价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析： 商圈类比 租赁项目类比 项次 要素 分值 评估标准 太原街 中街 北行 铁西 南