解读中国房地产市场宏观调控.ppt

目 录 一、历年房地产调控政策回顾与分析 二、当前市场反馈 三、调控政策前景预判 一、历年房地产调控政策回顾与分析 1998年? 住房分配货币化 1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。 2000年规范房地产市场 1、统一房屋中介收费标准 2、商品房买卖合同印发新示范文本 3、房产测量推行国家规范 2001年刺激消费? 繁荣房地产市场 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知 2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10%）。 2、4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知 ??? 对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房、商业用房、写字楼，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 *中国经济10年高速增长期启动 2003年4月 121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。 规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年7月 土地市场集中整顿 ?1、7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。 2、7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。 3、11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。 4、至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。 2003年8月 国务院明确将房地产业 作为国民经济的支柱产业 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 2004年 3月 831大限提高拿地“门槛” 调控开始 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让（即土地招拍挂政策）。这所谓的“831大限”，被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”，是“公开、透明、市场化、竞争性出让的历史性日子。” 2004年5月13日 《经济适用住房管理办法》 严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。 2004年7月底 《物业服务收费明码标价规定》 2004年9月2日 《商业银行房地产贷款风险指引》 规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。 2004年10月29日 央行10年来首次宣布上调存 贷款利率、九年来首次加息 从2004年10月29日起上调存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58