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土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。 实施过程 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》 设计阶段的成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》 设计成本控制 设计阶段的主要经济指标 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》 工程量清单招标的优点 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制 控制要点：合同谈判（慎选） 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：《工程合同管理办法》 《合同分类编号规则》 合同的主要经济条款 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%） 保修金：3～5% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 …… 合同签约阶段的成本控制 工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同； 营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同； 施工期间的成本控制 控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》 结算阶段的成本控制 控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：《工程预结算管理办法》 《结算复核工作实施细则》 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》 房地产企业成本管理软件 二○○四年四月十八日 万科财务部 胡宏 主 要 内 容 成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善 软件使用后的成本管理现状和前景 成本管理软件开发的背景 从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求： 单纯的建安费用控制 加强成本的计划性——目标成本管理制度 项目全成本控制 利润是多少——不准确 项目间成本——不可比 基础资料管理——不统一 成本管理软件开发