限购限价好不好.ppt

2014珠海房地产市场新动向 楼市形势不容乐观和开发商资金链紧张的环境下，珠海土地市场似乎也进入“瓶颈期”。5月珠海共有8宗土地成交记录，总成交面积约33.43万平，比2014年4月减少约24.18万平，环比下降41.97%；比2013年5月减少约17.66万平，同比下降34.57%。5月珠海土地成交金额约为2.29亿元，比2014年4月减少约2.32亿元，环比下降50.33%；比2013年5月减少约5.75亿元，同比下降71.56%。 2014开年以来，楼市越发趋冷，主城区网签量以及成交面积连月下行，“金三银四”已是不复存在， 实施效果 珠海出台“双限令”是为将来可能出现的新一轮房地产热打的一张防御牌.，从近期来说，它是最有效的调控组合拳. 但从长远来看，在土地价格不断上涨、市场预期持续升温、对于开发企业销售监管的其他配套措施没有细则的大环境下，双限在发挥作用的同时也伴随着副作用的产生。限购与限价虽然是用行政手段调控市场经济，但不能作为楼市调控的长期手段。 出现的问题 政策本身存在缺陷 在限价中：1.某些楼盘为规避11285元∕平方米的限价标准，将装修房房价拆成毛坯房和装修费两部分，“组合销售”分别鉴定合同，巧妙的躲过限价政策。[7] 2.限价标准不分普通住房与豪宅，毛坯房与装修房的区别。 3.价格人为压住之后，可能带来产品质量降低等负面影响。 4.违背市场规律，新开楼盘定价均不能超过全市均价，这是非市场化手段。 5.开放商压库存等待政策调整，市场供应紧张，放大恐慌情绪，提高市场预期[8] （其他城市，限价房具有隐形成本[8]） 在限购中：1、部分新楼盘购房者在交付数万元定金后，因“限购令”出台无法通过房管局网签，开发商认为责任不在自己，双方就是否退还定金及退还额度发生争执，甚至引发群体性纠纷。 2.一直无法获得户籍的外来务工人来的房租高涨，或被迫放弃晋升的机会，离开工作生活多年的城市，返回落后的老家。 3某些城员，因明显带有排外性质的“限购令”，或被迫忍受“限购令”带市甚至发生了外地户籍人员为购房伪造相关证明，涉嫌刑事犯罪的案件。 4限购区域只限香洲区，新区不限购使得刚需购房困难问题没有改善。 未来猜想： 1、楼市将取消“限购” 现行政策下，因为目前珠海各种利好显现，包括港珠澳大桥、横琴开发等，许多外地客也前来珠海投资，房价缓慢爬升，下行可能机会较小。但如果取消“双限”，预测珠海楼市将会迅速重拾“升势”。[9] 从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延全国楼市。此种态势影响下，从去年8月温州首传限购松绑开始至今，9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。[10] 2、突围限价令 珠海‘超限率’已经不是个别现象，目前市面上近八成的项目实际上超过限价标准。珠海实行严格的“双限令”政策已有两年多，今年以来，松绑限价政策的迹象越来越明显。[11] 3、楼市调控不会松绑 在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。 ?住建部摸底地方楼市，调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。CRIC研究中心数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。其中，天津新政策引发当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。不过，除天津外，其他调控松绑的城市楼市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁方面5月上半月成交量也同比下降80%。 此前多轮调控均因保增长而中断，因此，此次要避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。[12] 总结： 　 “限购令”和“限价令”好不好？从实质看，即使达成实施限价限购的目的，也会带来负面影响。而从实施效果来看，显然限价限购的目的并没有达成，短期内抑制了房价上涨，但进一步突出了供需不均衡的矛盾。从长期来看，严厉的调控对公众预期带来了极大的失望，也给房地产产业未来的发展蒙上了阴影。另外，限购政策对户籍的强调，不利于建立统一的劳动力市场，这是不利于社会长远发展的。 政府宏观调控的方向应该是完善市场机制，为市场运行发展做补充。用市场的手段解决市场的问题，才是更需思考和关注的问题。 参考文献 [1] 李稻葵. 房地产转折点已到 调控政策应借势调整 [N]. 长江商报 , 2014-06-11. [2] 国务院办公厅. 国务院关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知 国发〔2010〕10号[EB/OL]. [2010-04-17]. /