不动产登记的程序问题.ppt

案例3：材料适格性之一 南京轮胎厂与基玛房产公司于1993年签订协议书，南京轮胎厂将白鹭洲公园北门西侧水塘使用权有偿转让给基玛房产公司使用。1994年12月8日，基玛房产公司与全宇房地产公司签订协议书，基玛房产公司将秦淮区长白街1-1号的水塘地块转让给全宇房地产公司。1996年4月8日，基玛房产公司与全宇房地产公司签订协议书，终止履行双方于1994年12月8日签订的协议书，全宇公司将长白街1-1号水塘地块的开发使用权退回给基玛房产公司。1995年，基玛房产公司开展了权属证明书申请的部分工作，全宇房地产公司开展了长白街1-1号地块立项建设的部分工作。其间，基玛房产公司更名为百利房地产公司。2002年8月8日，百利房地产公司与啄木鸟公司签订协议书，将白鹭洲公园北门西侧水塘面积1400平方米转让给啄木鸟公司使用。2007年5月22日，啄木鸟公司向市国土局申请办理长白街1-1号土地证。2007年9月5日，市国土局作出书面回复，告知啄木鸟公司若继续申请该地块建设公益性老年公寓，应按规定办理立项及规划批准手续。2007年11月28日，啄木鸟公司向市国土局提交了补充材料，并在此之后陆续提交了本案啄木鸟公司提供的证据材料。2015年3月23日，市国土局信访办对啄木鸟公司作出书面回复，告知啄木鸟公司未取得该地块土地使用权，该地块无法办理相关用地手续。啄木鸟公司不服，诉至原审法院。 ? 二审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款，申请人基于土地使用权转让事实申请土地登记的，其提供的申请材料应当包括证明转让方取得土地使用权的原土地权利证书等土地权属材料。本案中，上诉人向被上诉人申请土地登记，其提供的《南京轮胎厂关于白鹭洲公园北门外水塘权属说明》、权属证明书申请审批表、宁地资（95）第014号《划拨土地使用权补办出让手续土地地价意见书》、规选95字第193号《建设项目选址意见书》、土地使用范围平面图、城规土字[95]第127号《建设用地准备工作通知书》等材料，均不足以证明百利房地产公司在转让案涉地块土地使用权时已取得了该地块的国有土地使用权。 ? 案例3：材料适格性之二 2013年4月26日，新虞公司因欠魏艳萍借款未能偿清，双方达成土地转让协议，将其开发的位于新沂市邵店镇府前路步行街六号楼相邻南侧的土地及土地上车库一并抵偿给魏艳萍，魏艳萍依据双方签订的土地转让协议分别于2013年5月17日、2013年6月14日办理并取得了新国用（2013）第2192号、新国用（2013）第1807号国有土地使用证。在上述土地上建设的车库共6排，每排12间（两面各为6间背对），共72间。每间面积约8平方米。闫怀同于2011年12月20日以5000元的价格与新虞公司签订《邵店镇步行街储藏室买卖协议书》，购买涉案土地上1-6号车库（储藏室）。 ? 二审法院认为：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交建设工程符合规划的材料。从上述条文可以看出，作为物权客体的“物”必须符合法律的规定，就建筑物、构筑物等土地附着物而言，其必须符合《中华人民共和国城乡规划法》关于规划许可的相关要求，对于不符合规划要求的土地附着物，不应确认物权。本案中，从现有证据来看，案涉车库为新虞公司建造，但至本院二审判决作出前，无论是新虞公司还是魏艳萍、闫怀同等均未提交车库符合规划许可的证明材料，且相关行政机关也没有对争议车库进行初始登记及相应的移转登记以间接确认建造行为的合法性。因现有证据不能证明争议车库符合规划许可，故本院无法确认新虞公司对争议车库享有合法物权。因魏艳萍对争议车库占用范围内的土地权利系从新虞公司处继受取得，房地一体转让的前提是房、地均为可依法转让的物权客体，故现有证据也不能说明魏艳萍对争议车库享有所有权。 ? 案例4：材料适格性之三 法院认为：依据物权法第一百八十四条的规定，下列财产不得抵押：……（四）、所有权、使用权不明或者有争议的财产；……。本案中，被告李某为担保借款以房屋为被告李某设定抵押，而设定抵押时，该房屋的归属问题尚处于司法裁判的进行期间，而未有终局的处理决定，因此，该房屋应属于物权法第一百八十四条第四款中规定的有争议的财产，二被告以法律禁止设定抵押的财产为抵押物、签订抵押合同，应认定其签订的抵押合同无效。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告李某与被告王某于2014年2月24日签订的《抵押合同》无效。 ? 细则第19条第2款 有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记： 　　（一）人民法院持生效法律文书和