购物中心的规划策略.doc

购物中心的规划 购物中心起源于美国的俄亥俄州哥伦布市（TOWN AND COUNTRY），与汽车的家庭拥有量成正比。 特色： 计划性的人工商业街； 地处郊外住宅区； 拥有广大的停车场； 地价便宜。 现代化大型购物中心： 是聚集许多商店而形成的一个有计划性的商业设施，除了各式各样的商店能满足消费者比较购买需求外，宽敞的空间环境、餐饮娱乐设施及各种服务机能更是一个能够提供给消费者生活交流的场所。 购物中心成立的四个条件： 开发商的存在，由开发商对土地进行建设并招募租店户； 同业种的租户必须在二家以上，无论价格和品质均可给消费者提供比较； 要有核心店作为吸引顾客的利器，需一个知名度较高的百货公司； 具有完善停车场，提供停车购物的便利性。 规模分类： 近临型（小）：6000平方米，租店户平均10-15家，10分钟车程，主要为日用食品； 社区型（中）：12000平方米，20-40家租店户20-40分钟车程，商圈人口5-10万人； 区域型（大）：15000-60000平方米，100家以上租店户，核心店为大型百货公司商圈人口15万人以上； 超区域型（超大）：90000平方米，150-200家租店户，3-5家核心店，商圈人口50万人以上。 立地分类： 分郊区型和都市型，都市型一般为大中型，楼层较高故也称垂直型购物中心。 街道分类：开放式街道和封闭式街道。 租店户分类： 专卖店取向型购物中心：以专卖店为主没有核心店。 折扣店取向型购物中心：以品牌折扣店为主。 畅货中心：集合各类畅货店而成，畅货店分工厂直营店和零售商处理滞销商品店。 综合低价中心：是各类折扣店的集合，还拥有折扣专卖店和折扣杂货店。 强力折扣中心：租户均为一些在商品价格上具有绝对杀伤力的强力零售商。 开发理念分类： 节庆型购物中心：较多的餐饮店、新鲜食物店、纪念品店、各式花车； 自然景观型购物中心：以专卖取向型为主； 休闲娱乐型购物中心：是一般区域型或超市型购物中心，加主题乐园、游泳池、溜冰场等设施； 都市开发型购物中心：其理念为HOPSCA，即酒店HOTEL，办公大楼OFFICER，停车场PARKING BUILDING，购物中心SHOPPING CENTER，会议展示馆CONVENTION HALL，住宅大楼APARTMENT。 购物中心开发流程： 工作内容 顾问机能 开发理念 基本设计 经营计划 租店户 组合 招商推广 建筑工程 租店内装 营运管理 规划开发 建筑设计 识别设计 内装设计 施工管理 招商代理 经营管理 开发小组组成： 顾问专业组； 用地取得组； 公共协调组； 经营规划组：是开发小组的核心； 建筑设计组； 租店户招商组； 财务管理组； 十一、购物中心软硬件开发阶段： 一 二 三 四 五 六 日 软体规划 市场调查分析 开发 构想 经营 计划 租店户组合 营运 计划 开幕 准备 开幕 硬体规划 概念 设计 基本 设计 实施 设计 建筑 许可 建筑 工事 开幕 十二、购物中心开发基本流程： 事业理念确认 开发小组成立 专业顾问聘用 市场调查分析 开发概念产生 投资概算 核心店交涉 基本计划完成 建筑设计 租店户组合 经营计划 营运管理 建筑工事 招商推广 开幕准备 物业管理 开幕 十三、搭配组合的原则： 搭配原则：不同个性，不同商品的组合，但相同业种的店，要相临配置或配置在视线内以利于顾客比较购买。 组合原则：同一主题与同一对象客层的不同业种店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。 店面深度一般为店面宽度的3-6倍，高度3米。 十四、设店要求： 商品业种：依不同的业种的经营成本不同条件也不同； 店的面积大小：面积大展示商品多但购物中心关心的是平效； 店的宽度：极具宝贵资源； 店的位置：广场附近，核心店旁边或电扶梯旁人潮多，租金贵； 租店户在整体商场中的角色：某些可以提高形象力的厂商可以优惠。 十五、基本保证租金： 可随物价指数上涨； 阶段性调涨； 百分比抽成； 奖励式调降。 十六、各项费用分摊： 不动产税收和保险； 公共空间维护费； 水电瓦斯费； 市场推广费； 注明：保证金一般为租金的3-6倍。 十七、使用条款： 主要商品种类的限定； 搭配性商品的贩卖； 租店户商标的使用； 营业时间的规定。 十八、购物中心的营运管理： 卖场环境设备的维护： 维护工作的执行；自行负责、委托别人、租店户配合； 安全警卫： 安全警卫的工作目标：保护顾客的安全、维护租店户的经营活动、防护购物中心 的财产； 工作的执行：有效率有礼貌的工作态度、与当地警局和消防队保持良好的关系、