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体育馆、活动中心改商业案例——盈彩美居 项目：盈彩美居 开发商：广州市合景美富房地产开发有限公司 地址：广州市天河区盈溪路 2003-2007年： 盈彩美居售楼部 2005-2009 年：盈彩美居会所 2010年：由广州市奥龙堡体育发展有限公司承租 商业化运营前 商业化运营后 定位 小区会所 儿童成长会所，原篮球场及羽毛球场改建为大型儿童游乐设施。 服务/设施 为业主提供游泳池、篮球场、羽毛球场以及健身房等运动设施以及一个放映厅。 新增服务包括儿童乐园、游泳池、武术、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、儿童表演、咏春拳等各种培训班。 管理 由小区物业管理公司统一管理，会所内所有设施均为有偿使用，按次收费。 由奥龙堡专业团队进行商业化管理，采用包括会员制及按期按次等收费形式。 状态 运动设施种类比较单一，设施维护状况较差，提供服务内容较少。 对会所进行重新装修并聘请专人对设施进行维护。 地块2发展意向：A方案——家居概念店、体验馆 家居主题类次主力店与岭南新世界的大型居住社区的氛围较为契合，并且该类业态的聚客能力较强，对三区商业有较强的促进作用。 1 2 3 4 商业设施 (2层) 总建筑面积6089 ㎡ 其中肉菜市场2000 ㎡ 品牌建议 说明：肉菜市场部分可引入1-2家品牌连锁快餐店 威法西门子整体厨房体验馆——西门子与橱柜生产商威法合作的整体厨房体验馆，目前已在北京、上海、南京、杭州等地拥有分店，目前广州市已拥有5家威法西门子整体厨房体验馆 HOLA——大型家居生活馆，致力于成为生活趋势的引导者 地块2发展意向：B方案——特色餐饮+SPA会馆 1 2 3 4 商业设施 (2层) 总建筑面积6089 ㎡ 其中肉菜市场2000 ㎡ 作为以家庭式消费为主的区域性购物中心而言，三区商业的餐饮面积稍显不足； 地块2引入大型正餐，不仅弥补了三区商业业态比例的不足，同时由于大型正餐具有较强的聚客能力，能够对三区商业有明显的促进作用; SPA会馆与餐饮业能形成良好互动，并且充分利用地块2的景观优势。 品牌建议 业态 建筑面积 大型特色餐饮 3,000平米 SPA会馆 3,000平米 大型知名品牌正餐具有较强的辐射力，能够带来大量的潜在消费人群 稻香酒家（珠江帝景店）位于广州中高档大型住宅社区珠江帝景苑的珠江帝景酒店内；由于稻香酒家的知名度较高，相较普通餐饮而言具有较强的辐射力，能够吸引到大量的中高档消费者前来就餐； 本项目如能引入档次适宜的大型知名品牌正餐，将有利于提升项目的竞争力和辐射能力。 稻香酒家（珠江帝景店）位于大型住宅社区珠江帝景苑内 稻香酒家（珠江帝景店） 步行距离约0.8公里 稻香酒家 珠江帝景苑 地块3发展意向：酒店+服务式公寓+办公 1 2 3 4 旅业、写字楼(12层) 总建筑面积60725 ㎡ 其中市话机楼7000 ㎡ 物业功能 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 层数 （层） 房间数量/规格 办公 1500 18000 12 服务式公寓 1500 18000 12 1房2房为主 酒店 3000 24725 9 约250间客房 酒店、服务式公寓、办公产品的盈利能力均较差，并且存在一定的市场风险，建议适当控制上述三类产品的规模，并注意分散风险；各功能物业的初步意向如下： 酒店：中小型社区酒店，初步意向为四星级标准，五星级宣传，由新世界酒店集团管理或业主自行管理； 服务式公寓：依托于酒店，面向白云区内的中高端商务人士，提供简单的酒店服务或菜单式服务； 办公：以区域产业支撑的中小型企业为主要客户 地块3规划指标建议 地块4发展意向：大型正餐/特色餐饮 1 2 3 4 综合楼(4层) 建筑面积4352 ㎡ 基底面积1807 ㎡ 地块4基底面积不足2千平方米，并且远离三区商业和地铁站，从建筑规模和位置而言，均不适宜发展购物类业态； 餐饮为典型的目的性业态，并且能够作为酒店、公寓和办公物业的优质配套，是地块4最适宜的发展方向；结合地块4的优质景观资源，可在首层布局少量的户外休闲餐饮。 * 其中高星级酒店8家，包括 白云区高星级酒店300元到1000之间，五星级酒店与四星级酒店房价差距比较明显，五星级酒店的房价水平在1000元左右有，而四星级酒店则在500元左右。在入住率方面白云区高星级酒店2009年入住率达60%-70%。 到2010年上半年为止，白云区酒店市场主要以本土酒店为主， 企业及政府会议，展览 航空公司机组客源 展会客源 社区居民关联客源 旅游团队 由于传统以来白云区是广州市重要的工业区，全区4000多家的工业企业为酒店带来了丰富的潜在商务会议与展览客源 根据白云区主导功能区规划，本项目所在地被定为位都会服务区，未来将重点发展金融服务、商务服务、科技服务、商贸会展等