20151121南安龙润湾美项目营销策划报告75p.pptxVIP

龙润·湾美 项目营销策划报告;;;宏观环境;宏观环境;;市场稍显疲软，开发商推盘节奏放缓，降低库存压力;2015年南安住宅市场同比去年同期，前半年销售比增降低，后半年比增升高;2015年10月份南安市成交排行榜，前十占成交量68%;目前南安市区在售项目总待推量86万㎡，其中住宅占54万㎡;;南安在售楼盘市调表;;1.政策调控依然是主流，支持首套置业，信贷收紧，影响回款 2.公积金政策的出台，对泉州影响相对有限;;总体思路;;;2 、项目价值体系梳理-区域价值;2 、项目价值体系梳理;3 、户型解析;3 、户型解析;;总体思路;2、项目客户结构分析;;1 、 定价思路 A、总体思路：结合工程进度，低开高走，首期入市的价格保证具备市场竞争性，保证项目开盘热销，后续通过拉开景观、楼栋位置、优劣楼层等户型之间的价差，保持价格不同程度的上扬； B、本案预期均价为： 【住宅】首期开盘1#、5#、8# 通过和周边竞争楼盘价格系数对比，建议表均价： 1#楼均价：5000元/㎡，5#楼均价：5200元/㎡，8#楼均价5400元/㎡ C、本案住宅销售周期预计约为2.5年。 ;;推售顺序： 首次推售：2016.1.08，1#、5#、8#、 SOHO 二次推售：2016.05.22，4#、6# 三次推售：2016.08.21，7#、9# 四次推售：2017.01.15，2-3# 五次推售：2017.04.16，48间商铺 六次推售：2017.06.18，别墅预约 ;推出楼栋;;突出项目的特质，迎合客户的价值取向;;当前南安市场推售量与VIP量约1：2，按3:1来访转认筹比例换算，预计首开1#5#8#楼套蓄客任务量需要约 265×2×3=1590组到访客户,以实现开盘即热销目标。 项目公开11月23日（暂定）至2016年1月08日开盘（暂定）蓄客周期约47天，需日均到访量34组。;因项目推广时间周期短，为了保证充足的办卡量，形成市场上火热的市场热度，采用低门槛认筹方式开展，增大蓄客量，利用开盘现场有效挤压，达到开盘热销。 办卡方式：现场预存1千即可获得龙润湾美vip卡。 办卡时间：即日—2016年1月07日(暂定) 优惠权限：预存1千开盘成功认购即抵2万元；开盘优先选房权。 开盘团购政策：认筹并在开盘期间（2016年1月08—17日）(暂定)认购，即可参与亲友团购活动：3人团购 享受总价9.7折； 5人团购（含5人）享总价9.5折； 10人团购（含10人及以上）享总价9.3折； ;SOHO认筹方式 现阶段线上线下推广以住宅为主线，SOHO转为案场顺销，仍采用之前的办卡折扣方式，与住宅同期开盘即可。 存3000元抵10000元，适用于60㎡以下户型；存5000元抵20000元，适用于60㎡以上户型。; 开盘1千抵2万 团购4%最大优惠 按揭9.9折 一次性9.8折 7天准时签约9.9折 ;前瞻思维，蓄客先行;定向拓客1;拓客;渠道1：定向call客;渠道2：南安商会拓展;渠道3：乡镇点对点拓展; 为了保证拓客的成效性： 建立健全的外拓团队和外拓机制，建立一支创力“狼性军团、机制健全”的外拓战斗队伍，势在必行！ ;拓客团队管理机制;（一）、时间考核机制;（一）时间考核机制 ; ;状态考核是外拓团队内部要求执行的工作标准！ 状态考核时间为“全日制”或“两天制”！ 至少两天执行1天！ ●晚会时间：18:30-19:30 工作内容：对当日工作进行总结探讨，客户 情况分析探讨，外拓方法方案讨论研究，团 队激励 ●客户跟踪/约谈时间：19:30-....... 工作内容：对拜访过的客户进行电开邀约和追踪，落实意向程度，对意向客户进行有效洽谈；邀约客户到现场并维护好与客户之间的关系。;客户拜访绩效考核 + 业绩绩效考核 ;日拜访量执行团队考核， 月拜访量、月来访量、 月成交量执行公司考核 ; ;●外拓团队不参与现场接待，外拓来访客户均由现场销售人员接待 ●外拓团队只负责拓客、创造客、带客、维客 ●客户来访后，由案场销售人员按正常客户接待、洽谈、逼定、成交 ●外拓团队要