黄石市城区土地级别与基准地价更新成果报告.(验收修改)9.16.doc

黄石市城区土与基准地价更新 报 告 黄石市国土资源局 二〇一年月 前 言 地价作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心，地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级估价是依法、全面、统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划与用地计划、国家征收土地税费、量化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，土地定级估价可为全面掌握城市土地质量及利用状况、提高土地利用效率和效益，制定各项土地政策和调控措施等提供科学依据。 黄石市城区土地和基准地价更新工作是在黄石市市委、市人民政府的领导下，在湖北省国土资源厅的指导下，由黄石市国土资源局与黄石市土地评估咨询有限公司共同合作完成的，此次城区土地与基准地价更新工作对黄石市市城市规划区范围内约13850.65的土地进行了定级与基准地价更新评估。 黄石市城区土地与基准地价更新评估工作是以中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）》、《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》和湖北省城镇土地定级、基准地价更新技术规范为依据，同时充分地考虑了黄石市市城区的特点。在实际更新工作中，既严格遵守国家和省级技术规程、规范，又因地制宜地进行技术创新，从而保证本次城区土地和基准地价成果的科学性、先进性和实用性。 本轮黄石市市城区土地与基准地价更新工作充分发挥了黄石市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定了影响城区土地综合定级和分类定级的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重；借助GIS技术对各定级因子进行了量化和指标分值计算，获取了城区土地质量的空间差异；在基准地价评估方面，考虑到城区土地价格近几年来发生了较大变化，采用了以土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，全域更新基准地价，分别确定了城区商业、住宅和工业用地的级别基准地价以及商业用地主要商业街道的路线价；编制了城区商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和因素指标说明表，商业用地主要商业街道的路线价修正系数表以及各业用地的别个因素修正体系。 黄石市城区土地与基准地价更新工作的完成，是全市土地管理基础工作建设的重要成果，将对黄石市土地交易市场以及全市土地资产管理等方面产生新的积极影响。 受多种因素的制约，本轮市城区土地与基准地价更新成果可能存在不妥甚至谬误之处，敬请领导和同行专家批评指正。 第一章 概 述 1 1.1 黄石市概况 1 1.1.1 地理位置 1 1.1.2 自然条件 1 1.1.3 社会经济 3 1.2 黄石市城区概况 6 1.2.1 城区概况 6 1.2.3 城市性质与规模 8 1.2.4 城区总体规划布局 8 第二章 黄石市城区土地级别与基准地价更新概述 9 2.1 上轮城区土地级别与基准地价结果概述 9 2.2 本轮城区土地级别与基准地价更新原因 10 2.3 本轮城区土地级别与基准地价更新工作说明 13 2.3.1 工作依据 13 2.3.2 更新工作内容 14 2.3.3 更新工作程序 15 2.3.4 更新主要成果 17 2.3.5 相关问题说明 17 2.3 黄石市城区土地级别与基准地价更新技术方案 18 2.3.1 土地级别与基准地价更新基本原则 18 2.3.2 土地级别与基准地价更新流程 19 2.3.3 土地级别与基准地价更新技术路线 21 第三章 黄石市城区土地级别更新 24 3.1 土地定级更新指标体系及权重 24 3.1.1 指标体系的确定 24 3.1.2 指标权重的确定 30 3.2 土地定级因子指标计算 40 3.2.1 商服中心 40 3.2.2 交通条件 43 3.2.3 基础设施完备度 47 3.2.4 公用设施完备度 49 3.2.5 环境质量状况 55 3.2.6 人口密度 58 3.2.7 城市远景规划 58 3.3 定级单元的划分 60 3.3.1 基本评价单元 60 3.3.2 应用评价单元 60 3.4 定级单元因素作用分值计算 60 3.4.1 定级因子类型 60 3.4.2 作用分衰减模型 61 3.4.3 定级因子计算模型 62 3.5 定级总分值计算 63 3.6 土地级别初步确定 64 3.6.1 土地级别划分原则 64 3.6.2 级别分值界限确定 64 3.7 土地级别检验与边界落实 67 3.7.1 土地级别检验 67 3.7.2 土地级别调整 68 3.7.3 土地级别边界落实 69 3.8 级别面积统计 69 3.8.1 综合用地面积统计 69