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淮安红豆置业有限公司所属的位于淮安经济开发区海口路南侧地块宗地国有出让土地使用权抵押价值评估（淮安市） 案例分析报告 苏大新地估字（2012）第2006号 杜一衡 摘要： 淮安红豆置业有限公司位于淮安经济开发区海口路南侧地块国有出让土地使用权抵押价值评估（淮安市），就估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的解决方法。 第一部分 评估项目的背景 一、估价目的 淮安红豆置业有限公司因抵押的需要，委托江苏大新房地产地价评估有限公司对进行评估。对国有土地使用权市场进行评估，。 根据委托方提供资料，淮安红豆置业有限公司委托评估的位于淮安经济开发区海口路南侧地，设定宗地红线外达到通路、通电、通水、排水、通讯“六通”及红线内场地平整“一平”的开发条件，设定用途为用地，土地面积为64591.0m2，设定住宅土地使用权年期为年，商业土地使用权年期为年，且不存在他项权利条件 1、地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价内涵是指待估宗地在估价时点现状利用条件下，设定用途为商业、住宅用地，土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通水、排水、通讯、通气“六通”及红线内场地平整“一平”，设定住宅土地使用权年期为67.21年，商业土地使用权年期为37.21年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价值。 2、土地利用现状及规划利用条件 在估价时点，根据待估宗地的区位条件及规划用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，在不违背上述规划，结合估价师市场调研，确定该宗地最佳利用方式为用地，最佳为。 一般而言，土地估价方法主要有市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法、收益还原法等。待估宗地同一供需圈内 根据委托方提供的土地出让合同中的相关规划设计要点以及土地出让合同补充协议，规划容积率，建。考虑待估宗地的区位条件及规划用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，在不违背上述整体规划要求下，结合估价师市场调研并遵循原则，确定最佳容积率为设定设施设备一般，毛坯房交付。根据设定容积率确定建筑面积。 2 估价对象所在住宅销售市场活跃。本次评估的土地估价师对同一供需圈内的住宅销售市场进行了专门调查和分析采用市场比较法 三、市场比较法技术难点及解决方案 市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价时点的地价。 按照规程要求，通过对估价对象所在区域土地招拍挂交易市场的调查与分析，针对估价对象评估目的和用地的特点，我们选取了与估价对象处于同一，规模相当、区位条件、地块基本状况等类似的三个挂牌成交案例 第三部分 评估项目的难点解决办法及启示 一、评估数据库的建立与维护是十分必要的。 评估所需的基础资料主要包括历史地价资料、市场交易资料、收集整理当地基准地价资料、政府出台的相关文件等等，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。此次评估项目中，采用假设开发法，涉及资料非常多，工作也十分复杂，需要长期的数据积累和整理，才能够提高工作效率和报告精度。因此建立数据共享平台，对各个报告中搜集的信息进行整合，不仅可以提高效率，还可以进行区域和趋势特征分析，对于进一步把握价格特征，客观地评价土地价格，是十分重要的。 二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。 市场比较法中提高交易案例宗地与待估宗地之间区域因素和个别因素的比较精度。作好区域因素修正和个别因素修正是市场比较法操作中的关键所在。假设开发法中主要涉及难以确定的取值房屋建筑费用、建筑安装工程费、专业费用、规费等，这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，不断地学习和研究,提高专业胜任能力,在一些技术处理过程中能合理保证土地估价的真实性和准确性。 2012年4月5日