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温泉+地产开发模式探析 一、温泉地产开发发展趋势 温泉开发，在近几年来，成为一个地产行业的亮点，在很多房地产的推广宣 传中，作为卖点之一，有温泉，被重点强调。随着温泉开发技术的提升和人们生 活水平的提高，温泉地产开发呈现出一种新的变化，这种变化，使传统的温泉旅 游地产，向更深更广的内涵与外延拓展，发生了本质上的改变。 传统的温泉地产，基本是用作旅游区的温泉洗浴中心，从旅游的角度，单纯 的开发温泉的一般功能，到了2014年，中国已查明的温泉有2307处，很多温泉 都被应用做温泉洗浴之用，而这种温泉地产的经营模式单一，模仿性很强，没什 么突出特点，千篇一律，信马由缰，粗放开发，虽然市场需求很大，但整体的发 展始终起起伏伏，甚至有些地区因为淡季没有客源而造成经营惨淡，效益不佳。 目前，温泉市场依旧巨大，温泉已成为一种健康养生的天然理念植入人心， 如何应用，将决定能否把握好未来的温泉地产开发市场走向。温泉地产在未来的 发展中，大致有如下几种走向： 第一，开发温泉养生住宅，将温泉作为对地产业主的赠品，使温泉入户，发 展温泉别墅和温泉小区，同时提供温泉供暖，使地产本身得到增殖，在小区周边， 开发温泉商业和休闲场所。 第二，温泉洗浴只是作为温泉地产开发规划中的一个基础，而以休闲为主导， 开发温泉医疗、温泉养生、温泉健身、温泉美容项目，同时发展温泉周边娱乐产 业及温泉农业观光园。 第三，将温泉地产本身作为核心，围绕温泉资源的特性，直接打造温泉式地 产形象，在此基础上，开发区域内的温泉休闲养生经营项目。 第四，打造品牌温泉独立区域，从温泉本身出发，深入挖掘温泉本身的价值， 并配套全面先进的温泉设施和个性服务，打造有特色主题的养生温泉，创造独特 的文化娱乐感受。 第五，商务温泉地产规划，温泉本身除了养生与休闲，其概念外延，还有人 际沟通作用，利用这种温泉经营的特性，将市场开发重点放在温泉酒店接待与商 务会谈会议等市场需求相结合，开发特色商务温泉地产规划。 1 温泉旅游地产发展存在的问题 1、温泉旅游季节性强 温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性，这对项目的运营产生了很 大的影响。温泉的淡旺季十分明显，从旅行社旅游线路来看，超过半数的旅行社 在7月份左右不会推出温泉旅游线路，由此可看出温泉在夏季旅游市场并不受欢 迎。另一方面，在冬季十分温泉旅游又被极为推崇，游客人数不断攀升。温泉强 季节性的特点导致了温泉开发与经营很大的问题，如何平衡淡旺季，维持淡季的 同时满足旺季，是温泉旅游一直需要探索与突破的问题。 2、产品同质化严重 目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。温泉地域集中度较高，特色不明显。 大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段，数十年发展走在国内发展前沿的 广东温泉也是如此，产品同质化严重，差异性不强。 3、资源优势发挥不足 温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势，但各个温泉住宅所承载 的休闲方式和休闲品质却大同小异。大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心区实 现其温泉休闲功能。温泉休闲养生与住宅生活方式之间的关系没有进行深入研 究，温泉资源开发深度不够，利用度低，未能很好地成为住宅增值要素。 4、产业链发展不充分 温泉休闲产业链覆盖面广，其下游出现了大量协作性很强的商业产业，如康 复、养生、温泉消费品等，但在大部分温泉旅游地产中，未能体现其既有的横向 协作性，没有围绕温泉休闲形成产业集群，温泉房地产的商业价值未能充分挖掘 和应用。 二、温泉旅游地产运营现状 1、单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发 2、差异化策略可缓解温泉旅游地产发展瓶颈 在温泉产品同质化严重的情况下，走差异化路线无疑可在一定程度上缓解温 2 泉项目发展的瓶颈，不以温泉作为单一引擎，而是引入体验性产品，如水上娱乐 项目、水上高尔夫、婚庆活动等，多产品联动，聚集人流。同时该项目市场定位 准确，以中高端客户为目标市场，与该项目度假地产的消费群体吻合。 3、走综合发展道路是大势所趋 通过前面的分析，我们可以发现，单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发 展，加上客户需求的多样性，走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。珠海海泉 湾是一个典型的案例。海泉湾在突出温泉特色的同时，形成了四