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浅析我国城乡房屋产权一体化管理[摘 要] 摘农民、农村和农业问题是中国的基本问题，而城乡房屋产权的一体化管理是解决这些基本问题的重要途径之一。城乡房屋产权的一体化管理对实现土地资源利用最大化、农村的城镇化、社会主义新农村建设和“三农”问题的解决有着重要意义。鉴于此，本文对我国城乡房屋产权的一体化管理进行了探讨 [关键词] 城乡 房屋产权 一体化 一、前言 土地制度是国家的基本制度，土地产权涉及国家宏微观经济各个层面。决定一国经济能否长期持续增长的关键在与是否能在产权明晰的基础上，最大程度上的对产权的进行保护。虽然家庭联产承包责任制在市场经济转型初期发挥了巨大作用，其贡献是不可否认的，但随着改革转型的日益深化，农村土地产权问题凸现。在市场经济日益发展的今天，有的农民走出生于斯、长于斯的村庄，举家迁移到远离家乡的都市居住，他们在农村的住房就闲置下来，而农村中的无房户需要房屋居住生活。也有些城市居民为了追求田园生活，希望在农村有一个绿色的家园。因此，在农村特别是城乡结合部，便出现了买卖农村房屋的现象，部分农村地区出现了房屋产权较为自由的流转，甚至一些经济较为发达的农村地区正在进行类似的尝试，并以此作为实现农业产业化、现代化和农村城镇化的基础 二、城乡房屋产权一体化管理的措施 1、实行宅基地收购储备制度 可以借鉴城镇国有土地收购储备制度，在农村宅基地市场建立宅基地收购储备制度。农村宅基地收购储备制度，即在保证耕地数量不减少的情况下，对控制、等待出售或面积超标的存量宅基地，由省、市政府统一收购或没收超标部分，对其进行整理或置换，整理出多余的宅基地，用于提供给农村新出生人口，由省、市政府进行宅基地的收购储备，可以从宏观层面控制和协调各个市、乡镇、村的宅基地使用。宅基地数量不增加，即新增宅基地数量不超过土地年度使用计划规定的指标。若需求过大，可用整理出的存量宅基地予以弥补，若需求不足，可将多余的宅基地指标转为其他建设用地指标，提高土地利用效率，增加集体经济组织收入。适度开放宅基地二级市场，规范宅基地隐性流转。二级市场为宅基地使用权到他物权的让渡，主体范围可扩大为所有组织成员和城镇居民。转让宅基地权利人直接对集体负责。农民取得的住房私人产权(含宅基地使用权)在第一次转让时，应受到政策限制。农民转让房产，必须户内人口全部同意，并规定转让房产后户内人口不得再申请宅基地(包括加入他人户籍申请宅基地)，和城市居民一次只能享受一次政策性住房一样。同时，明确规定农民无其他固定住处的，不得转让农村住房。因地制宜，逐步建议宅基地和房屋流转市场 2、建立农村宅基地使用权的强制登记制度 无论是城市居民的住房土地使用权，还是农村居民的宅基地使用权，均关系到千家万户的切身利益，公民住房的土地使用权，是在土地公有制度下的一项重要的物权。在城市，居民的住房土地使用权实行强制登记制度，而在农村宅基地使用权登记则为任意事项。根据《中华人民共和国物权法》的有关法律规定，不动产物权的公示方式为登记，未经登记或不生效力或不得对抗善意第三人。因此，为完善农村宅基地使用权的法律制度，建立农村宅基地使用权的登记制度己势在必行。2007 年《物权法》颁布实施后已经有了法律依据。这一制度的建立，可以使农村宅基地使用权人的权利得到明确。据此，由房管部门对农村房屋进行确权登记，发放农村房屋产权证，开展农村乡镇房屋的普查登记工作，通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，加强农村集体土地房屋的管理基础，先将农村集体土地房屋有序地管理起来，按规定办理专门的农村集体土地房屋权属证书，利用房地产行政管理部门有专业化的房地产测绘、产权登记及房产档案管理队伍，执行统一的业务口径，明确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机关。有利于城乡一体化管理。改变农村房屋权属关系混乱，管理不到位的现状 3、实行农村房屋宅基地使用权有偿使用制度 我国早己确立了对国有土地的有偿使用制度，对于农村集体经济组织所有的土地，也应当实行统一的制度，建立全国统一的土地市场。作为共有制的两种形式，集体所有的财产应与国家所有的财产得到同样的法律保护。宅基地属于农村集体经济组织所有，村民个人要取得宅基地使用权，必须通过农村集体经济组织将宅基地使用权有偿出让给村民个人，农村集体经济组织用取得的宅基地使用权出让金归农村集体经济组织所有，由农村集体经济组织对土地进行复垦等农田建设。关于宅基地使用权出让金的数额，考虑到农民实际收入偏低的现实，可参照国有土地使用权出让金的下限确定。通过实行宅基地的有偿使用，既可以增加农村集体经济组织的集体财产，杜绝农民通过无偿划拨形式多占宅基地情形的发生，限制农用地的减少，又可以提高农民的市场经济意识，促进农村房屋交易的规范发展。根据《城市房地产管理