第6章 开发项目后评价.ppt

项目的全过程 2.项目后评价分类： 根据评价时间不同，后评价又可以分为跟踪评价、实施效果评价和影响评价。 项目跟踪评价是指项目开工以后到项目竣工验收之前任何一个时点所进行的评价，它又称为项目中间评价； 项目实施效果评价是指项目竣工一段时间之后所进行的评价，就是通常所称的项目后评价； 项目影响评价是指项目后评价报告完成一定时间之后所进行的评价,又称为项目效益评价。 2.项目后评价分类： 从决策的需求，后评价也可分为宏观决策型后评价和微观决策型后评价。 宏观决策型后评价指涉及国家、地区、行业发展战略的评价； 微观决策型后评价指仅为某个项目组织、管理机构积累经验而进行的评价。 3.项目后评价方法： 项目后评价的基本前提：项目后评价是以项目前期所确定的目标和各方面指标与项目实际实施的结果之间的对比为基础的。 项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论。项目后评价亦应遵循工程咨询的方法与原则。 项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。 项目后评价调查是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调查重在事前策划。 国际通用的后评价方法主要有： 统计预测法是以统计学原理和预测学原理为基础，对项目已经发生事实进行总结和对项目未来发展前景作出预测的项目后评价方法。 对比分析法通常是把两个相互联系的指标数据进行比较，从数量上展示和说明研究对象规模的大小，水平的高低，速度的快慢，以及各种关系是否协调。 逻辑框架法（LFA）是将一个复杂项目的多个具有因果关系的动态因素组合起来，用一张简单的框图分析其内涵和关系，以确定项目范围和任务，分清项目目标和达到目标所需手段的逻辑关系，以评价项目活动及其成果的方法。 定量和定性相结合的效益分析法。 4.项目后评价报告 项目后评价报告主要包括： 摘要、 项目概况、 评价内容、 主要变化和问题、 原因分析、 经验教训、 结论和建议、 基础数据和评价方法说明等。 2.住宅外部居住环境 ?居住密度：建筑密度、容积率、人口密度 ?公共建筑 ?区域内公共设施设置情况 ?绿化 ?室外庭院和各类活动场地 ?室外环境小品 ?大气污染 ?声环境和视环境 ?小气候环境 ?邻里和社会环境 * * 逻辑框架法（LFA）是由美国国际开发署(USAID)在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。目前有三分之二的国际组织把它作为援助项目的计划、管理和评价方法。 　　这种方法从确定待解决的核心问题入手，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下逐层推演找出其引起的原因，得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段---目标关系，得到所谓的目标树。目标树得到之后，进一步的工作要通过“规划矩阵”来完成 。 规划矩阵是一个4×4矩阵，矩阵自下而上的四行分别代表项目的投入、产出、目的和目标的四个层次；自左而右4列则分别为各层次目标文字叙述、定量化指标、指标的验证方法和实现该目标的必要外部条件。目标树对应于规划矩阵的第一列，进一步分析填满其他列后，可以使分析者对项目的全貌有一个非常清晰的认识。 　1.前后对比法是项目实施前后相关指标的对比，用以直接估量项目实施的相对成效。 　2.有无对比法是指在项目周期内“有项目”（实施项目）相关指标的实际值与“无项目”（不实施项目） ?? 相关指标的预测值对比，用以度量项目真实的效益、作用及影响。 　3.横向对比是同一行业内类似项目相关指标的对比，用以评价企业（项目）的绩效或竞争力。 * * 第六章 开发项目后评价  基本概念、评价的方法 评价的基本内容及指标体系 住宅项目开发效益指标 * * 一、项目后评价概述 1.项目后评价:是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。 项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪70年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边或多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。 项目后评价基本内容包括：项目目标评价、项目实施过程评价、项目效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。 项目决策 项目后评价 项目前评价 项目实施 * * 二.房地产开发项目后评价概述 1.概念：指开发项目建成并完成租售后，对开发过程、经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。 2.时间：按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后1~2年，一个大型房地产项目的后评价时间大约为2~3个月。 3.作用： ?一是全面了解项目建设成