商业地产投资市场分析-中国农业银行.PDF

商业地产投资市场分析商业地产投资市场分析 商业地产投资市场分析商业地产投资市场分析 年年 66 月月 年年 66 月月 事由事由：： 事由事由：： 在近期土地市场上，商业地块颇为受宠，6 月以来，商服地块的楼板价和溢价率已刷新高。 关于住宅地产的宏观调控措施密集出台，使得住宅地产发展前景堪忧，但却为商业地产的快 速发展创造有利条件。然而，商业地产同质化程度高，经营模式单一，加之受到电商零售业 务的冲击，商业地产的参与者，包括业主、物业以及地产商均存在诸多隐忧。 点评点评：： 点评点评：： 一、一、我国商业地产发展历史及现状我国商业地产发展历史及现状 一一、、我国商业地产发展历史及现状我国商业地产发展历史及现状 商业地产是城市经济的衍生品，从业态来看，商业地产通常包括办公楼、零售物业、专业市 场以及酒店休闲、城市综合体等地产形式。在我国第三产业迅速发展的带动下，商业地产市 场呈现出供需两旺的态势。 （一（一))发展历史发展历史 （（一一))发展历史发展历史 从改革开放至今，我国商业地产的发展一共经历了五个阶段。 图表 1：我国商业地产发展历程的五个阶段 阶段 时间 特征 港澳地产商在内地投资建设五星级酒店和高档写字 萌芽阶段 1980-1995 楼 兴起阶段 1995-1998 住房制度改革和旧城商业区改造带来发展契机 房地产开发商以高姿态进入商业地产市场,商业地 发展阶段 1998-2002 产转变为一个独立、高利润产业 商业地产出现局部过剩，空置率居高不下,大量商业 相对过剩阶段 2002-2005 地产开发企业出现销售危机 商业地产市场逐渐走向有序和成熟,商业中心服务 走向理性阶段 2006 至今 目标转型 资料来源：课题组 随着 1978 年改革开放，我国商业进入初级发展阶段。交易主体由农民变为专业商户，销售 产品以农副业产品、家庭作坊生产的小商品为主，交易场所开始固定。写字楼和高级酒店也 开始在一线城市出线。1993 年后我国商业开始快速发展，出现了实力较强、经营规范的商 户，产品也开始工业化、规模化，这些产品大量上市，促使形成专业、固定的交易场所，“商 业+地产”开始作为一个整体出现。而 1995-1998 年的住房制度改革和旧城区的改造也为下 一阶段商业地产的快速发展奠定基础。 进入 1999 年后，一二线城市的商业开始高速发展。2000-2005 年国内商业营业用房投资平 均增长率为 27.2%，销售面积平均增长率为 26.7%。在此阶段，全国商业房地产发展迅速， 1 同时，也存在建设过热，开发过剩和空置率居高不下的隐忧。截至 2005 年底，全国商业营 业用房空置面积高达 3872万平方米，同比增加 23.2%。 图表 2：2000-2012 年商业营业用户投资额、销售面积及增长情况 资料来源：《中国统计年鉴 （2011 ）》；2012 年国民经济和社会发展统计公报，课题组 2006年之后受国家对房地产业宏观调控影响，全国商业地产发展逐渐趋于理性。2006-2008 年，商业地产投资增长率和销售增长率明显下滑，尤其