外来人口、产业结构与房地产市场调控.PDF

第３８卷　第２期 经 济与 管理研 究 Ｖｏｌ．３８　Ｎｏ．２ 　　　　　　　 　 ２０１７年２月 ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｆｅｂ．２０１７ ＤＯＩ：１０．１３５０２／ｊ．ｃｎｋｉ．ｉｓｓｎ１０００－７６３６．２０１７．０２．００３ 外来人口、产业结构与房地产市场调控 邱晓东　吴福象 　　内容提要：本文利用２００３—２０１３年３５个大中城市的相关数据，统计并分析了各类城市的外来人口、常住人 口、产业结构和房地产市场需求。研究发现，人口规模庞大的城市，房地产年销售额也较大。服务业经济特征明显 的城市，往往有着高于同类城市的房价平均水平。存在楼市去库存压力的城市，制造业经济特征显著。计量研究 证明，外来人口能促进各类城市房地产市场需求的上升，一、二类城市服务业占比的提高会带动房地产市场需求的 扩张，而三、四类城市制造业的发展有利于放大房地产市场需求。 　　关键词：外来人口　产业结构　去库存　房地产调控 　　中图分类号：Ｆ２９３．３　　　　文献标识码：Ａ　　　　文章编号：１０００－７６３６（２０１７）０２－００２４－１０ 　　一、问题提出 由于房地产行业在国民经济中占比较大，其上下游关联行业众多，不管是主动还是被动去产能，均会对 当前的金融和实体经济产生重大影响。这些行业大多高负债经营，在去产能、去杠杆过程中，债务问题必然 会对企业经营业绩产生压力，甚至可能带来债务违约、企业破产和失业率大幅上升等一系列问题。当前中 央决策层提出对供给侧进行结构改革，房地产行业去库存是重要目标。房地产库存的变化由供给端和需求 端共同影响。从供给端看，当前政策应控制房地产投资的增长，避免新增供给加大楼市库存压力。根据国 家统计局公布的数据，近年来商品房库存数量逐年上升，截至２０１５年底，商品房待售面积已超过４．５亿平方 米；从需求端看，面对房地产库存压力，三四线城市房地产开发商不得不降低价格以促进销售。政府管理部 门则密集推出各项优惠政策，以支持房地产行业的去库存。国务院推出了一系列房地产调控新政策，例如 降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等。 但是这一系列房地产新政并未达到抑制一线城市房价泡沫，缓解三四线城市去库存压力的期望效果。 依据国家统计局统计数据，２０１１—２０１４年，限购限贷政策在各大城市落地执行。尽管一线城市的限制政策 尤为严格，但一线城市房价平均每年上涨４．３３％，其他城市平均每年上涨 １．４２％，涨幅差了将近３个百分 点。第二个考察时间段是２０１５年初至今。随着“９３０、３３０”政策的落地，各城市房贷方面的限制基本全部取 收稿日期：２０１６－０５－１８ 基金项目：国家社会科学基金重大项目“支撑未来中国经济增长的新战略区域研究”（１４ＺＤＡ０２４）；中国特色社会主义经济建设协同创新 中心子课题“区域经济协调与城乡发展一体化”（２０１５ｇｊｘｔ） 作者简介：邱晓东　南京大学经济学院博士研究生，南京市，２１００９３； 吴福象　南京大学经济学院教授、博士生导师。 ２４ ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ（Ｎｏ．２，２０１７） 经济与管理研究（２０１７年第２期） 消，一线以外城市限购也基本取消。房价涨幅差异进一步凸显，２０１５年 １月—２０１６年２月一线城市房价累 计涨了１６．１％，一线以外其他城市涨了－０．６％。一线城市的房价涨幅远大于其他城市，而这还是在限购没 放松条件下达成的。２０１５年深圳二手住宅价格上涨５９％，刷新了国内城市房价年度涨幅记录。类似情况也 出现在上海，二手住宅价格２０１６年前两月涨幅已经达到１４％，而２０１５年全年的涨幅是２１％。这些数据充 分表明，一线城市房市即使受到各种政策限制，但房价上涨动力也远大于其他城市。指望压住一线城市需 求，把需求引导到其他三四线城市，从而达到去库存的想法是不现实的。 与不同等级城市房地产市场“冰火两重天”相对应，当前中国城镇化进程中出现了特大城市人口和经济 占比不断提高，而中小城市规模相对萎缩的现象。在政府资源配置偏向、市场机制和人口迁移意愿等多方 面因素的作用下，一线特大城市人口、资源