翟明彦——鑫贵名苑——阶段性推盘策划案.pptVIP

鑫 贵 名 苑 阶段性推盘策划案 2012年11月 河南.郸城 目录 前言 一个项目在取得销售成功的前提下，必须要准确的把握动态的市场，根据不断变化的市场去深入分析，寻找准确的切入点，方能在一场瞬息万变的市场中取得销售的成功。 我们目前要解决的首要前提，就是对市场的深化分析。 目前中国的宏观房地产市场是怎样的？ 从2011年下半年房地产市场受国家调控的影响进入低迷期以来，直至2012年8月房地产宏观市场才有所好转。 是什么让房地产市场有所好转——刚需的释放！ 但通货的现状出现进而限制了一批中低收入的刚需购房者。 大环境下的房地产市场在2012年并没有价格的涨幅。 多数地区的房地产市场出现了量价齐跌的现象（贵阳、芜湖、合肥等很多地区）。 国家继续对房地产的宏观调控。 住宅银行按揭贷款的审批难度大大提高，限制了购房户。 多数刚需者在逐步改变对住房的需求程度，转变购房态度以租房为主。 在目前中国房地产现状下如何挖掘销售？ 首先要明确现阶段的商品房购买客户是谁？ 这些购房客户都活动在什么地方，如何捕捉到他们的信息？ 如何通过有效的媒体宣传，让以上购买客户获取楼盘的销售信息？ 如何利用媒体信息的内容吸引客户？ 这些购房客户最关注、最关心的是什么？ 购房后如何保证其按揭办理的顺利，开发公司资金的快速回笼？ 以上问题将是我们需要解决的重要课题！ 郸城县简介 在了解宏观房地产状况后，我们应回归到本案自身当中。 首先我们要了解本项目所在城市的各项经济情况及发展趋势。 郸城县位置：位于河南省东部，北依鹿邑县，西连淮阳县，南接 沈丘县，东南和东部与安徽省界首市、太和县，亳州市为邻。 辖区拥有8镇11乡3个办事处和1个工业区(汲冢镇、宁平镇、宜路 镇、南丰镇、吴台镇、钱店镇、石槽镇、白马镇、城郊乡、双楼乡、 胡集乡、汲水乡、虎岗乡、巴集乡、东风乡、张完乡、丁村乡、李 楼乡、秋渠乡、新城办事处、洺南办事处、洺北办事处、东工业 区)，总面积1471平方公里，人口131万。 郸城县是农业和人口大县，也是省级贫困县。2010年，全县生产 总值完成137.32亿元，农民人均纯收入4508元，城镇居民人均可支 配收入12222元。 郸城县经济分析 通过对郸城县各客观资料进行了解，我们可以知道，当地的经济收入水平相对其他县级地区来说还是较低的。 从人口（131万）去分析，我们可以知道，当地的住房需求相对来说较强，同时也迎合了国家的城镇化进程发展，给房地产带来了机会。 从人力资源去分析，郸城也是外出务工大县，因此部分人才的流失和资金与投资的带回是必然的。 综上所述我们最终得出：郸城当地的经济相对滞后，因此商品房的价格攀升受到了的限制。但当地的人口奠定了一定的商品房购买力，购房需求较强。所以在合理定价的基础上，郸城的房地产需求还是很强的。 郸城县的微观市场 对以上资料分析之后，我们下面要做什么？ 本项目SWOT分析 本案产品深度分析 目标客群的定位 目标客群的定位 有一定购买实力，且属于刚需的购房群体。 当地的事业单位工作人员、企业员工、公务员。——主要客群 外出务工、有一定积蓄的打工者。——主要客群 县城辖区各乡镇计划搬迁至县城城区居住的客群。——主要客群 由于拆迁还原、旧屋改造等更换房屋的客群。——次要客群 改善居住现状（面积太小或其他）的客户。——次要客群 结婚需求买房的客户。——次要客群 我们的目标客户，他们都在哪里？ 目标客户需要什么样的产品？ 宣传策略——让目标客户认知本案的手段 顾客产生购买的流程 蓄客策略 蓄客策略——成交客户分析 蓄客策略——客户关注什么 蓄客策略——之认筹主题 蓄客策略——之认筹主题说明 蓄客策略——之认筹活动准备事项 蓄客策略——之认筹方案说明 蓄客策略——认筹方案执行（认筹流程） 蓄客策略——认筹方案各附件 Thank You! 汇报完毕！ * L/O/G/O Content Layouts 国家的宏观市场状况 郸城县简介及房地产的微观市场 本案SWOT分析、产品深度剖析 目标客群定位、宣传策略、蓄客策略 4 1 2 3 在推盘之前，我们需要解决的问题！ 银行贷款 近两年银行对房地产的按揭贷款审核、房款难度提高，阻碍了房地产商的资金回笼。 国家调控 国家对房地产市场的宏观调控，影响了房地产的发展。 刚性需求 目前住宅市场主要是刚醒需求的客户，因此销售量大大降低（投资客群流失、限制多套房业主购买、房产价格不涨等） 当地的经济 当地居民的经济收入较低，房地产的投资能力相对较弱。 通过以上4个主要因素分析，郸城县房地产市场与国内其他县级城市的情况一样。 我们将回到项目本身——SWOT分析 中国房地产宏观市场 郸城县 简介 郸城县微观市场