花都小城之春营销方案.ppt

花都“小城之春”营销策略报告 营销策划管理中心 2009年2月25日 目 录 一、总体目标设定 整体目标： 1 在2009年成功实现100％销售 2 在花都打造人文生态住宅精品，成功扩张方圆品牌的知名度。 保守目标：保持较高利润点，于2009年年底成功实现100％销售 激进目标：合理定价，高性价比入市，争取在2009年5月前成功 实现80％销售 考虑到花都市场的竞争项目多，市场供应量大，同时从项目运营成本、回款等因素考虑，推荐激进方案。 三个时间节点设定 本营销策略报告基于以下三个重要时间节点而制定： 2月28日 开放A3栋两套交楼标准板房； 1套送大空中花园的毛坯房 3月7日 开放创意板房母子亲情居 3月15日 公开发售 二、市场分析 1、环境政策 外贸环境严峻，出口受阻，国家将以扩大内需为主。 2009年全国许多城市将迎来保障性住房建设高潮。 中国人民银行行长周小川：中国降低储蓄率意图明确。 上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。 房地产业列入振兴规划一波三折。 二、市场分析 广州房地产市场情况 1 整体市场供过于求。2008年全省成交量下降22.43%，空置量上升15.54%，2009年广州的新建一手住宅供应量约为4.9万套,加上去年未消化的存量房,2009年广州楼市供应量整体供过于求。 2 广州市将加大力度进行廉租房和经济适用房的建设，政府提供的超过2万套的保障性住房,也将进一步压缩商品房的市场空间,房价还将全面下降。 3 1月份中心六区均价降至9869元 ,全市一手楼均价为8014元/㎡。 二、市场分析 广州房价上半年仍将处于下降通道 进入2月份以来，市区项目虽有短期回暖的迹象，但随着供应量不断放大，失业率的上升、CPI的下降，购房者的刚性需求被压榨。因此，预计，房产价格将呈“W”型发展，人们广泛关注的“新一轮房价下降”将成为2009年乃至未来一两年房价稳中有降的主基调 。 二、市场分析 小结： 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 二、市场分析 我们采用的竞争策略： 强化区府板块价值和周边配套 强化我们的教育资源和升值潜力 加强公务员、事业单位与周边四大产业主要客户群的互动 以具有竞争力的价格定位，吸引客户 三、项目价值梳理 区域位置 三、项目价值梳理 项目在板块中位置 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 三、项目价值梳理 小结 项目目前最大的价值在于成熟的地段，然而规模却是项目自身最大的难题，所以项目打造成为具有文化内涵，小而精致的高端住宅项目将是唯一出路。这就要求在产品用材和设计均采用高品质去打造。 与此同时，秉持方圆一贯“现代东方建筑与生活的研发商”的经营理念，在产品设计和概念上同周边竞争对手中独树一帜，赢得市场。 总体思路 以2009年3月15日作为项目开盘时间，结合市场情况、工程进度、销售任务科学划分各营销阶段； 项目整体宣传推广以一二手联动，活动营销、网络营销、线下营销为主，主流媒体为辅； 在激烈的竞争环境下，以主动出击的客户拓展方式，拓宽客户渠道，针对航空体系、银行VIP、移动通讯、教师、皮具、汽车等行业内的目标客户群进行大力度的拓展； 围绕项目核心竞争力进行差异化宣传推广，树立项目鲜明的市场形象； 以提升项目产品附加值、制定具有市场竞争力的价格，短兵相接、瞬间引爆 ，降低销售风险，确保完成09年度任务。 五、营销推广策略 在样板房开放时，为充分积蓄能量，于3月15日成功“引爆”，全力冲刺销售目标，本项目实施“全面总动员”销售计划，方圆地产一手8名销售、二手25名销售全部参与联动销售，加上聘请兼职拉客人员，对区府及项目附近“扫荡”式的派单、拉客全面截留客户，宣传项目信息。 持续走出去的线下推广模式是本项目的主要宣传途径，同时在公开发售前夕辅以少量的线上媒体进行集中式宣传“轰炸”，让项目关注度在短时期内急剧提升。 五、营销推广策略 大客户拓展 本项目受营销推广费用的限制，将以线下活动为主要营销手法，结合大客户拓展等前期定向推广方式，配合相关媒体媒介推广进行低成本的营销传播。 客户拓展将会将为最重要的渠道贯穿整体推广前期，有针对性地有效锁定目标客户，形成圈层效应吸纳，引爆首期发售，并以此为核心扩散人脉口碑网络。 五、营销推广策略 五、营销推广