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关于城镇基准地价更新工作探析 　　摘 要：随着城镇建设的不断发展，基础设施进一步完善，现行的土地级差和基准地价已经不能明确反映城区实际状况。因此，必须尽快对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约节约利用水平 关键词：城镇基准地价 理论依据 重要性 技术路线 成果引用 一、城镇基准地价更新工作的重要性 基准地价是地价管理的核心，是政府建立和完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调整，维护土地市场稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清算和政府收土地有关税费重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的迫切需要。目前，各地城镇基准地价更新不及时，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况。根据城镇社会经济发展、土地市场变化的实际和相关法律法规规定，应当尽快对城镇土地级别进行调整，对基准地价进行更新，以进一步规范和完善地价管理，促进土地市场的健康发展和土地节约集约利用水平的提高 二、基准地价更新的理论依据和原则 （一）基准地价更新的理论依据 1.土地区位理论 区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。土地利用的实质既是对土地区位的利用，当我们把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地价格发生的综合影响作用，就可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出土地级别，从而评估出基准地价 2.地租地价理论 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获得收益的权利。马克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占用土地的直接生产者，就有了产生地租的基础。马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式 3.级差收益理论。级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。所谓土地质量差异，主要是城市每一地块在商业集聚程度、交通条件、基础设施、环境质量、文化娱乐设施、人口密度等方面优劣程度的差别。占有更优土地质量和区位的经营者，可以凭借其所处的具体地段，充分利用城市完善的各种设施，获得社会经济活动中最有利的条件，从而增加收益，得到超额利润 4.经济统计理论。在土地定级估价中，首先要调查分析大量的自然和社会经济数据，必须运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从去伪存真、去粗取精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际 （二）基准地价更新的原则 土地级别是城镇自然、社会、经济等要素综合作用的结果。土地定级反映城镇内部土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利用和最佳经济效益、社会效益。因此，在土地定级中应遵循以下原则 1.综合分析原则。在城镇土地定级中要全面考虑城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施状况、环境质量、自然条件、人口状况及城镇规划等因素对土地利用效益的影响，并对这些因素进行综合分析、研究，按差异划分土地级别，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切实的土地级别 2.主导因素原则 影响土地质量优劣的经济、社会、自然因素众多，应找出一个或多个主要因素，作为划分和评判土地级别的依据。在调查、分析、研究的基础上，以该城镇的商服繁华度、交通条件、基础设施及环境条件等因素作为评定土地级别的主导因素 3.地域分异原则 地域分异原则是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，将类似地域划归同一土地级 4.级差收益原则 土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用的经济效益和综合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差收益是反映土地质量特性的一个量化指标。因此土地定级应在初步划分的土地级别上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据 三、基准地价更新的技术路线与方法 （一）技术路线 1.土地定级技术路线。在定级时选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类