基于美国样板数据REITs及商业地产价格相关性实证探究.doc

基于美国样板数据REITs及商业地产价格相关性实证探究 　　（北京科技大学 东凌经济管理学院，北京 100083） [摘 要]当前面国内商业地产库存量大，导致其去库存压力较大导致企业去库存压力较大，然而企业目前还没有形成平稳、安全可控的去库存策略。为解决市场流动性过剩的窘境、防止资产泡沫，本文采用实证的方法分析了基于美国样板数据REITs与商业地产价格的相关相关性。经研究表明，REITs产品的推出与不会显著抬高商办物业的价格，商办物业的价格本身有其自身的价格决定机制 [关键词]商业地产；REITs；商业地产价格 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.10.086 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）10-0-03 1 研究背景 近年来，我国商业库存直线上升，截至2016年7月，全国办公库存和商业营业用房库存分别为3 383万平方米和1.54亿平方米，而其库存在2015年6月和12月分别为2 963万平方米和1.24亿平方米、3 276万平方米和1.46亿平方米。与商业库存具有鲜明对比的是住宅库存，其经历了从2015年6月4.28亿平方米到2015年12月份4.52亿平方米的上升后，于2016年7月减少为4.31亿平方米。与此同时，2016年2月央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通过降首付、降利率等政策，以促进住宅市场去库存，然而该政策难以对商业地产形成影响。因此，在商业地产高库存状态下，平稳、安全可控的去库存是当前相关人员需要解决的关键问题之一。放眼国际市场，借鉴成熟市场的REITs（Real Estate Investment Trusts）解决方案无疑是较为理想工具 “REITs”一词最早创立于美国1954年的《国内税收法》，并在20世纪60年代出现于美国金融市场。房地产投资信托基金是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，专门进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的房地产金融投资组织机构。从提出至今，REITs在美国蓬勃发展，并取得了显著的成就，参与主体在政府的支持下形成了多赢的局面。一方面，通过政府的税收政策，使物业持有者选择以REITs的形式退出，打破了去库存的瓶颈；另一方面，REITs具有低门槛、高流动性等优点，可以有效?解商业地产库存量多的问题 然而REITs在我国发展较为缓慢，最早关于REITs研究代表性的为1992年肖世优的《西方银行业的资产证券化及影响》，此后二十余年，虽然有较多的学者对REITs进行了深入的探讨和分析，但政府并没有大量的公募REITs产品。目前，仅有少数类REITs基金，如万科与鹏华基金合作的前海万科REITs封闭式混合基金、中信启航等。产生该情况的主要原因之一是，监管层顾虑推出REITs会进一步拉高房价。基于此，本文采取实证研究的方法分析了REITs与商业地产价格之间的关系。由于我国当前没有推出REITs，本文基于美国样板数据研究了REITs与商业地产价格的关系，通过格兰杰因果关系检验方法分析两者之间的联系。实践研究表明，REITs并没有显著带动商业地产价格的上涨 2 商业地产价格形成的机制 “供求价格机制”理论的核心在于：房地产均衡价格的形成是由房地产的供给和需求机制决定的。从需求角度来说，商业地产需求指的是消费者在一定时间内、一定价格水平下，愿意并能购买的商业地产数量总和，其受经济发展水平、产业结构、人口数量、通货膨胀率、城镇居民可支配收入水平等因素的影响。与此同时，商业地产的供给是指商业地产开发商和拥有者在一定时间内、一定价格水平下，愿意且能够提供出售的商业地产数量总和，其受建设生产成本、税率政策等因素的影响。理想的状态是供需平衡，然而，在实际发展中，供需总是处于不均衡的状态 由于供求关系难以量化，通常情况下，相关人员可采用CPPI间接反映商业地产价格。CPPI（Commercial Property Price Indices）指数是美国商业物业价格指数，它是衡量价格水平的重要参数。这是由Green Street Advisor 每月发布的较权威的真实商业地产价格指数。该指数通过对美国商业地产的价值加权计算得到，且相较其他指数而言，CPPI指数能较敏捷的反映商业地产市场上的交易信息 3 REITs收益率与商业地产价格的实证分析 为研究REITs收益率与商业地产价格的关系，本文使用了处理非平稳时间序列的计量方法：①对REITs指数与商业地产价格进行平稳性检验；②对两个指标进行协整检验，分析它们之间是否存在长期均衡关系；③利用格兰杰因果关系检验，对两个指标之间的变动进行因果分析；④建立误差修正模