万科金域国际项目可研汇编.doc

天津万科金域国际项目可行性分析报告 宏观背景 地块认知 市场格局 客户分析 规划设计 开发节点 投资收益 天津万为置业投资有限公司 2012-6-19 一、宏观背景 1、滨海新区——中国经济增长的第三部发动机 第一部发动机：深圳特区 依托核心城市：香港 经济腹地：珠江三角洲（粤、港、澳） 经济腹地GDP总量：4.01万亿 第二部发动机：浦东新区 依托核心城市：上海 经济腹地：长江三角洲（苏、浙、沪） 经济腹地GDP总量：7.05万亿 第三部发动机：滨海新区 依托核心城市：天津、北京 经济腹地：环渤海区域（辽、冀、蒙、晋、京、津、鲁） 经济腹地GDP总量：9.9万亿 2、滨海新区概况 中国经济增长最快，外来人口导入最快的区域之一 滨海新区组成： 塘沽区、汉沽区、大港区以及东丽区和津南区的一部分 滨海新区总面积：2270平方公里占天津市辖区面积的19.3%滨海新区GDP总量：3760亿元（2009年）占天津市GDP的53.2%较上年增长23.5％ 滨海新区常住人口：202.88万人（2008年）较上年增长17.8% 其中外来人口：82.82万人较上年增长59.3% 3、滨海新区发展的历史沿革 1984年12月6日国务院批准设立天津经济技术开发区，成为中国首批国家级开发区之一 1994年市人大十二届二次会议提出“用十年左右的时间基本建成滨海新区” 2005年党的十六届五中全会将加快滨海新区建设写入“十一五”规划建议，标志滨海新区正式纳入国家发展战略 2006年国务院印发《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》明确了开 发建设滨海新区的功能定位和主要任务。 2007年中新生态城落户滨海、响螺湾商务区启动、1万吨乙烯工程开建、空客A320落户空港 2009年11月9日撤销塘沽、汉沽、大港的行政编制，成立滨海新区政府 政策倾斜、重大项目支撑，滨海新区正处于历史上最好的发展时期。 4、滨海新区的经济发展 滨海新区是天津经济的支柱，GDP占全市比重始终维持在50% 滨海新区的GDP增长率达21%。 滨海新区目前仍以第二产业为主，产业结构仍处于调整阶段，数据显示，第三产业所占比重已达30.2% 5、滨海新区的人口增长 滨海新区近年来随产业发展人口导入速度较快，特别是外来人口导入迅速，外来人口总数占天津市外来人口总数的37%；外来人口增长率59.3%也远远高于天津市31%的平均水平 作为滨海新区核心的开发区近年来常住人口增长也十分迅速年均增长率在10%以上大量外来人口涌入带来广阔的市场的空间 6、滨海新区的未来——行政体制改革 2010年1月11日，滨海新区政府正式挂牌成立。原有塘沽、汉沽、大港三个行政区撤销建制，与新的九大功能区一起构成未来滨海新区的宏伟蓝图 九大功能区 主要产业 中心商务区 金融、贸易、商务、航运服务产业 临空产业区 临空产业、航空制造业 滨海高新区 航天产业、生物、新能源产业 先进制造业产业区 海洋产业、汽车、电子信息产业 中新生态城 环保产业 海滨旅游区 主题公园、游艇等休闲旅游产业 海港物流区 港口物流、航运服务产业 临港产业区 重型装备制造产业及研发、物流等现代服务业 南港工业区 石化、冶金、装备制造业 7、宏观背景分析结论 滨海新区的发展有如下几个特征： 依托广阔的三北腹地和环渤海良好的经济基础，借助特有的港口优势，经济快速发展，成为带动区域发展的发动机 以于家堡、响锣湾、MSD作为支撑的金融服务业为核心，产业结构迅速向以第三产业为主转变，高素质的人口快速涌入，城市化发展迅速。 区域规划政府主导、全面开花，有保证有速度，土地属性变快。 二、地块认知 1、区位: 项目坐落在滨海新区中部新城北起步区内。 地理位置：位于滨海核心区重工生态产业园区，距中心商务区直线距离5公里。 区域规划：区域整体规划为居住、生活配套区域，服务于天津港和临港经济区。 区域交通：海滨大道与天津大道一纵一横两条主干线在此交汇，交通方便。 2、现状周边交通配套 海滨大道：往北直通开发区、保税区、中新生态城以及汉沽，往南通往大港； 天津大道：往西经响锣湾商务区和津南区，一直延伸至市中心区。 3、项目用地基本情况 项目用地鸟瞰图如下，分别为津滨散货2003-02-2-21号宗地、津滨散货2003-02-2-38号宗地、津滨散货2003-02-2-39、津滨散货2003-02-2-41号宗地.地面平整，无噪音、废水废气、地下管线、原有桩基等不利因素。 用地面积10.8万平方米，容积率分别为1.5、1.8、2.0，计容建面19万平方米 三、市场格局 1、滨海新区住宅市场近5年供求结构变化—由于政策调控，今年滨海新区商品住宅的成交量较之前高位运行的09年降幅明显，但随着政策的逐步稳定、滨海新区的进一步发展和就业人口的导入，预计未来两