土地一级开发剖析.ppt

土地一级开发 一、土地一级开发相关概念 二、土地一级开发流程 三、土地一级开发盈利模式 四、土地一级开发实施方案编制要点 土地一级开发相关概念 土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 一、土地一级开发概念 三通一平：是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平 二、三通一平、五通一平及七通一平概念 三通一平指的是最基本的三项，这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。 五通一平：就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。 七通一平：土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。 三、一级开发中的土地概念 生地是指不具备城市基础设施的土地。 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 四、毛地出让 毛地出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。 土地一级开发流程 取得主管部门同意后的土地使用者 市国土局 市、县土地储备机构编制实施方案 联审会确定开发主体 土地开发实施单位 开发申请 未通过重新申请 通过预审 由土地收储机构负责开发 通过招标选择企业进行开发 其中选择开发企业进行开发管理，管理成本不超过开发成本2% 由开发企业负责开发，利润率不高于预计成本8%。 签订一级开发委托协议 签订管理委托协议 市发改委办理核准手续 市国土局办理用地手续 市规划部门办理规划意见 涉及交通、园林、文物等专业部门办理相关手续 涉及农用地、农转用地或国有建设用地使用权的办理相关手续 市人民政府批准 到相关部委办理征地、拆迁、市政基础建设等手续并组织实施 市国土局组织验收审核 一级开发完成 负责：筹措资金、办理规划、征地拆迁、大市政建设、办理各种手续并组织实施 土地一级开发盈利模式 1 、工程总承包模式 　　土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％） 2 、利润分成模式 　　重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成 。 3 、土地补偿模式 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。 编制土地一级开发实施方案编制要点 一、土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。 二、项目基本情况的编制主要包括以下内容 1、项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析； 2、土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外） 3、地上物现状调查分析：