土地一级开发运作模式剖析.ppt

总之，土地一级开发是一项简单而又复杂的系统工程，也是房地产企业多元化开发、多层次拓展土地资源的有效途径，集团应当以长远发展的眼光予以重视并积极参与。 土地一级开发攻守兼备。攻，可实现土地一级、二级联动；守，可坐享一级开发稳定的投资收益。 * 八、对集团一级开发工作的建议 谢 谢 * 中铁置业开发研讨系列 * 2、土地一级开发的盈利模式 （4）浮动收益（土地出让收益分成） 如成都、云南最高按土地出让收益的50%-60%给予开发商收益回报，海南给予开发商的收益回报最高可达到70%。我公司与安徽省蚌埠市签订的滨湖核心区一级开发协议就是采用了上述盈利模式。 （5）政府回购 地块在完成征地、拆迁和市政基础设施建设后，由政府按照约定的土地价格实施回购，开发商获得回购价格与开发成本的差价作为收益。 * 三、土地一级开发的模式 2、土地一级开发的盈利模式 （6）基本收益+浮动收益 通过这种盈利模式，土地一级开发商既可以保证在市场不理想的情况下获得稳定的基本收益，又可以分享土地出让的收益分成。 * 三、土地一级开发的模式 城市 一级开发方式 主体 融资渠道 责任主体 实施主体 资金来源 投资回报 北京 招标 社会企业 社会企业 民间资本 成本总额的8% 石家庄 招标 社会企业 社会企业 民间资本 成本总额的10% 济南 委托 储备中心 社会企业 民间资本 成本总额的10% 杭州 委托 储备中心 社会企业 民间资本 成本总额的10% 成都 委托 储备中心 社会企业 民间资本 最高出让溢价的50%-60% 云南 委托 储备中心 社会企业 民间资本 最高出让溢价的50%-60% 海南 委托 储备中心 社会企业 民间资本 最高出让溢价的70% 郑州 信托 储备中心 社会企业 民间资本 贷款基准利率上浮30% 武汉 信托 储备中心 社会企业 民间资本 固定利率（5%）+信托相关财务费用 * 三、土地一级开发的模式 1、土地一级开发成本的概念 土地一级开发成本是指在规划区域内实施土地一级开发全过程产生的所有费用，即一级开发总投资。由项目的前期费用、征地费用、拆迁费用、市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、其他费用、开发期税费、管理费用、财务费用等构成。 * 四、土地一级开发成本构成 2、土地一级开发成本的作用 （1）土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发成本直接决定了项目的成败。如果开发成本超过了投资者的承受能力或预期，就会使决策者放弃项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 * 四、土地一级开发成本构成 2、土地一级开发成本的作用 （2）土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发要求投资者具有较强的融资能力，以保证项目开发的资金需求。土地一级开发成本为企业筹集资金提供了依据，同时也是金融机构对项目进行融资评估和决策的依据。 * 四、土地一级开发成本构成 2、土地一级开发成本的作用 （3）土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效地成本管理。 * 四、土地一级开发成本构成 2、土地一级开发成本的作用 （4）土地一级开发成本是决定土地出让价格的依据 土地出让交易价格是由土地出让金、四源费和大市政费、土地一级开发成本等构成。其中除土地一级开发成本外，其它价格均由政府部门认定，对土地交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的依据。 * 四、土地一级开发成本构成 3、土地一级开发成本的构成 （1）前期费用 包括可行性研究费用、勘察设计费用、交通/环境/文物/园林/地质灾害/矿产资源评估费用、地价评估费用、一级开发成本审计费用、招标代理/服务费用、入市交易费用等。 （2）征地费用 包括土地补偿费用、劳动力安置费用、地上附着物及青苗补偿费用、耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、防洪费、人员超转费等。 * 四、土地一级开发成本构成 3、土地一级开发成本的构成 （3）拆迁费用 包括拆迁评估/服务费、居民拆迁费用、企业拆迁费用、拆除工程费用、古树及文物维护/建设费用、提前搬家奖励等。 （4）市政基础设施建设费用 包括临时“三通一平”工程费用、道路及市政设施建设费用等。 （5）公共配套设施建设费用 包括市政站点建设