城市轨道交通产业特征及投融资模式20150309剖析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 广开筹融资渠道 累计完成300多亿元、为期25年银团贷款的同时，采取多渠道、多元化的融资手段，通过发行中期票据、企业债券、短期融资券和融资租赁等方式进行市场化融资。 （4）投融资管理体制创新 三、城市轨道交通常见的投融资模式 企业债券， 申请100亿， 发行80亿 短期融资券 申请120亿， 发行120亿 中期票据 申请100亿，成功发行100亿 研究设立 地铁产业 投资基金 正在开展 前海跨境人 民币贷款 融资租赁 筹集29亿 三期银团 总额406亿， 正在组建 建设 + 运营 + 物业开 建设 + 运营 + 物业开发 资金 投入 资金 投入 资金 投入 物业 开发 收入 物业 开发 收入 资源 经营 收入 资源 经营 收入 其他 增值 收入 其他 增值 收入 票务 收入 票务 收入 上盖 空间 收入 上盖 空间经营 收入 投融资平台 投融资平台 项 目 融 资 企 业 债 券 银 行 贷 款 中 期 票 据 债 权 投 资 计 划 其 他 融 资 工 具 融 资 租 赁 企业通过利用开发配置的土地资源、轨道交通沿线资源经营、轨道交通票务收入等方式实现企业自我造血功能。 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * “轨道+物业”投融资模式的实施路径 充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，以物业开发作为融资基础。依托政府土地资源注入，创新土地资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环和企业可持续发展。 1 2 沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计 政府以土地资源形式注入项目资本金 在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业一体化建设与开发，使轨道交通建设运营的经济和社会效益最大化。 政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为新线项目资本金投入。 3 企业将土地资本转化为现金资本 地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * “轨道+物业”投融资模式的实施路径（续） 4 5 以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题 通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息 考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用BT方式，最初设置回购期为三年，三年内项目资本金由BT方代投。三年后，上盖项目开发条件逐步成熟，资本金由地铁集团通过合作开发引入社会资金解决。 在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分BT工程款。 通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决BT项目回购部分资金和债务融资的还本付息问题。 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * 三期7、9、11号线投融资模式： 按照“轨道+物业” 模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案，并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。 国家及深圳发改委先后批复了7、11号线及9号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线土地开发收入。 三期7、9、11号线土地资源配置： 深圳市政府已在7、9、11号线沿线为地铁集团配置了7个上盖物业开发资源，项目总用地面积约140万平米，开发建筑面积达460万平米，总地价约为480亿元。加之开发收益，将基本满足7、9、11号线建设资金需求。 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * 深圳地铁集团有限公司 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 具体运作类型： 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * 总承包BT模式项目运作示意图 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * 三、城市轨道交通常见的投融资模式 * 施工承包BT模式 指通过招标确定项目建设方，建设方按合同约定负责工程施工及投资，项目验收合格后由业主回购的形式。 该模式特点： 1、工程施工直接由建设方承担，无需进行再次招标，建设方需要具备融资能力和相应建设资质。 2、项目规模较大，通常项目分拆成若干标段实施，业主直接和若干个建设方签署BT投资建设合同。 3、建设方负责工程资金的筹措和工程施工，业主负责工程全过程管理，设计单位和监理单位的管理由业主直接负责。 施工承包BT模式项目运作示意图 三、城市轨道交通