综合案例：我国房地产调控与发展趋势介绍.ppt

案例五：我国房地产调控与发展趋势 河北科技大学 经济管理学院 刘力军 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （一）金融危机，房地产市场因祸得福 为了应对金融危机的冲击，国务院总理温家宝于2008年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了支持房地产市场应对金融危机的多项优惠政策。 国务院此次常务会议的召开，对于房地产市场来说无异于枯木逢春，以此为起点，房地产市场咸鱼大翻身，不但迅速摆脱了金融危机的困扰，而且在短时期内恢复到金融危机之前的繁荣状态。 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （二）泡沫膨胀，调控政策频出 既得益于优惠政策的扶持，又由于流动性泛滥的推波助澜，从2009年下半年以来，房地产市场出现持续的非正常价格上涨，国务院不断出台调控房地产市场的政策措施。比较有代表性的政策有： 1）2009年12月14日的“国四条”。 2）2010年1月10日的“国十一条”。 3）2010年4月14日的“新国四条”。 4）2010年4月17日的“新国十条”。 5）2011年1月26日的“新国八条”。 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （三）事态胶着，房地产市场何去何从扑朔迷离 在调控政策的连续连续打压下，房地产这匹脱缰的野马终于放慢了脚步，进入2011年以来，围绕着房地产价格走势进行角力的各方之间的博弈陷入胶着状态。房地产市场的前景和走势愈发扑朔迷离。 二、当前房地产市场的真实状态 （一）泡沫真实存在不是谎言 无论是从房价收入比还是从租金回报率等常用指标看，目前我国一线、二线城市的房地产市场都存在着不同程度的泡沫。 住房限购令实施后，大量投资投机性资金涌入三、四线城市，造成三、四线城市甚至县城房价过快上涨，导致三、四线城市以及一些县城的房地产泡沫也在酝酿和膨胀过程中。 如果考虑到我国收入分配差距过大的现实，真实的房地产泡沫程度可能会更高一些。 二、当前房地产市场的真实状态 （二）房地产市场需求：疲态尽现 进入2011年以来，随着调控政策的不断加码，广大购房人对于房价上涨预期逐渐发生变化，持币观望群体不断扩大，造成房地产市场需求状况由强劲转为疲软。 房地产市场需求疲软带来两个直接结果： 1）房地产价格涨势趋缓。 2）房地产市场销售增速下降。 二、当前房地产市场的真实状态 （二）房地产市场需求：疲态尽现 1）房地产价格涨势趋缓。 以新建商品住宅为例，2011年4月份，与上月相比，70个大中城市中环比价格涨幅均小于1.0%，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。涨幅比3月份缩小的城市有26个。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格同比下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。 表8 2011年以来房地产市场销售变化情况 （二）房地产市场需求：疲态尽现 2）房地产市场销售增速下降。 二、当前房地产市场的真实状态 （三）房地产市场供给：保持平稳增长 与房地产市场需求疲软状态形成鲜明对照的是，房地产开发企业对房地产市场未来似乎充满信心，房地产开发和投资保持平稳增长。表现在： 1）房地产开发景气指数维持高位。 2）房地产开发投资保持稳定增长。 3）房地产开工和竣工面积平稳增长 表9 2008年9月以来我国房地产开发景气指数 表12 2011年以来我国房地产开发投资增长情况 表11 2011年以来我国房地产开工、竣工增长情况 二、当前房地产市场的真实状态 （四）开发资金来源构成：贷款比重下降 随着金融体系信贷紧缩，房地产开发资金来源构成上开始发生变化。国内贷款在全部开发资金构成中不断下降。 表12 2011年以来我国房地产开发资金来源增长情况 三、我国房地产市场的发展趋势 （一）房地产市场走势的三种可能 1）房地产泡沫未能得到控制，泡沫继续膨胀直至自然破裂。 2）在调控政策的压力下，房地产价格出现大幅度下跌。 3）在调控政策的作用下，房地产价格涨势得到控制，或出现一定幅度的回调，房地产泡沫随着国民经济和居民可支配收入的增长逐渐被消化。 很明显，前两种结果都会导致我国经济社会的剧烈波动，甚至造成严重的系统性损伤，第三种是最理想的结果，但是实现难度很大，需要有高超的艺术性。 三、我国房地产市场的发展趋势