弘策上海金富门酒店式公寓项目策划定位案例.ppt

金富门项目策划定位报告 弘策·中国 二．项目市场定位分析 1、当前市场动态 宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地。 改革开放三十年来宝山以“一业特钢，带动多元发展”为定位宗旨，给宝山带来了翻天覆地的巨变。同时也集聚了酝酿可持续发展的新课题，提出了宝山十二五规划发展的新思路。 2、未来市场趋势 深度挖据“一业特钢，带动多元发展”的内涵。从重要的钢铁生产基地发展成为国际钢铁行业某一方向的领导者。 提升宝山区的政治影响力及经济向心力，打造升级版钢铁中心。 3、项目市场定位建议 为全力提升宝山区的政治影响力及经济向心力，打造升级版钢铁中心。本项目定位围绕钢铁主题深度挖掘，扩展思路。最大化建筑本身所能承载的功能。就金富门酒店部分保留重建及金富门酒店全部拆除新建两种思路，做出两套方案。 方案一：保留（金富门酒店）重建 项目定位为：华东钢铁金融及电子交易中心 初步规划包含以下功能定位： 华东地区钢铁金融及钢铁电子商务交易平台 宝山区5A级写字楼 （宝山第一高楼）（大型钢铁企业销售办公及展示中心） 宝山区顶级商务，宴请场所（升级版 新金富门大酒店）（优先承接本项目内相关企业商务宴请，空闲时段承接大型婚宴） 宝山区规模最大配置同声翻译设备的高档会议、会展中心（承接本项目内相关企业会议及宝山区政府部门大型会议） 宝山区唯一日式服务性公寓（引进全日式爱泊满管理）（优先面向本项目内相关企业员工销售或租赁） 方案二：拆除新建 项目定位为：国际钢铁论谈总部 ——国际钢铁论谈（英文：International iron and steel talk，缩写IIS，或钢铁宝山论坛），由宝山区政府发起，宝钢集团承办，申特集团协办，在本项目召开的大会。论坛为非官方、非营利性、定期、寻址的国际组织；为政府、企业及专家学者等提供一个共商钢铁经济、钢铁高科技发展方向、环境及其他相关问题的高层对话平台；上海宝山为论坛总部的永久所在地。 本项目初步规划包含以下功能定位： 宝山区5A级写字楼 （宝山第一高楼，双塔景观）（大型钢铁企业销售办公及展示中心） 宝山区顶级企业会馆（顶楼360度全景观旋转餐厅）（本项目内企业家专属会所） 宝山区顶级商务，宴请场所（全新升级版 新金富门大酒店）（优先承接本项目内相关企业商务宴请，空闲时段承接大型婚宴） 宝山区规模最大配置同声翻译设备的高档会议、会展中心（优先承接国际钢铁论谈年会及各项年度分会议；其余时段优先承接宝山区政府部门大型会议） 宝山区唯一日式服务性公寓（引进全日式爱泊满管理）（优先承接国际钢铁论谈与会人员，其余时段对外营业） 4、项目市场定位风险分析 方案一利益及风险分析： 利益： 钢铁金融及电子交易是钢铁业快速发展的平台，也是未来的发展方向。有助于宝山区钢铁业结构完善，提升提升宝山区的政治影响力及经济向心力。 申特作为钢铁生产企业，打造钢铁电子交易平台有助于企业自身销售渠道的完善；此外，钢铁期货市场的运作有助与其更快速、便捷的找寻到可能达到的高位价格的合适买家。 风险： 钢铁金融及电子交易当下考虑及正在运作的企业及团体较多，并有部分具备了一定的影响力，如大宗钢铁交易平台。项目的成功打造需要政府和企业多方的配合及努力。 方案二利益及风险分析： 利益： 国际钢铁论谈总部的定位有助于宝山区打造升级版钢铁中心。将大力提升宝山区的政治影响力及经济向心力。 申特作为协办单位和会议接待方，将大大的提升企业影响力及美誉度。 本项目在“国际钢铁论谈总部”的概念影响下，其重要地位及物业价值亦不言自明。 风险： 当下国内已有的钢铁论坛众多，其中较有影响力的有——河南郑州举办的中国钢铁贸易高峰论坛，目前已举办三届，有1000余家企业参会；在上海浦东喜来登由由大酒店召开的由上海钢联电子商务股份有限公司、日本钢铁新闻“JapanMetalDaily”以及韩国“SteelSteel”钢铁研究机构三方联合举办的为期两天的2011第二届亚洲钢铁论坛。这些论坛都是行业内已经举办的不同规格和级别的钢铁论坛，具备了一定的影响力。本项目的成功打造需要宝山区政府乃至上海市政府、工业部等多级政府部门大力推进，加之企业自身的配合及努力。 5、推荐方案——方案二 推荐理由： 项目地块位于宝山区核心位置，需要承载的愿景宏大，方案二着力打造“国际钢铁论谈总部”更能凸显项目地块地段优势及其价值。 方案二有助于宝山区打造升级版钢铁中心，大力提升地块及宝山区政治影响力及经济地位。 建筑表现施展空间更大，建筑表现更加完美。 功能配置齐全，形象统一完整，各功能区配合及功能划分更加协调。 物业价值提升显著。 一、按求设计构思 方案一：保留（金富门酒店）重建 建议规划建筑