资产评估基础介绍.ppt

　　 ［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求： (1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？ (2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？ (3)评估该地产现时价值。 (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 (5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 ［案例1］解答 思考与讨论 ［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10 000件。被评估车床年产量为8 000件。要求： （1） 什么是重置成本法？有哪些前提条件？ 　　 （2） 复原重置成本与更新重置成本有何区别？ 　　 （3） 运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 　　 （4） 计算该车床的成新率。（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限） 　　 （5） 用重置成本法计算该车床的评估价值。 ［案例3］解答 解：(1)参见教材P35 　　　　　　 (2)参见教材P35~36 (3)　　　　　　　　　　　 (4)成新率的计算 　　①车床资产利用率＝10×360×7/(10×360×8) ×100% =87.5% 即实际使用年限为8.75年 ②成新率＝ 　 (5)评估价值的计算，根据题目已知资料，应采用功能价值法 　　　评估价值＝64 000×36.36%=23 270.40(元) （三）案例分析 　 [案例] Ａ企业欲与Ｂ外商进行合资经营。Ａ企业投入一台生产流水线，规定使用年限为10年，已使用3年。经调查，目前同样生产流水线的全新现行市价为1 000 000元，预计残留100 000元，要求： 　　　(1)什么是现行市价法？其前提条件是什么？ 　　　(2)现行市价法与重置成本法都要通过市场寻找参照物，两者有何不同？ 　　　(3)运用现行市价法的市价折扣法对Ａ企业生产流水线进行评估。 　　　(4)若在市场上无法找到与Ａ企业生产流水线完全相同的设备，但有类似的生产流水线，全新价格为1 100 000元，预计残值110 000元，通过比较两者的性能、使用权益、技术水平等因素，确定调整系数为0.9。评估Ａ企业生产流水线现时价值。 ［案例４］解答 解： (1)参见教材P44 (2)参见教材P51 (3)运用市价折扣法 　　评估价值＝ ＝730 000(元) 　　(4)运用市价比较法 　　　 评估价值＝ 　　　　　　　 ＝722 700(元) 2.市价比较法 P47 在资产市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但可以找到类似资产作为参照物，以类似资产成交价格为基础，再对差异进行调整。 被评估资产的现行市价 =[相似全新资产市价-(相似全新资产市价-残值)×已使用年限/法定使用年限]×调整系数K 影响K值的主要因素: 时间因素：通货膨胀影响 地域因素：位置 资产性能：功能 3.物价指数法 利用物价指数来调整被评估资产的账面价值，主要考虑物价上涨因素，适用于通货膨胀时期的资产评估 被评估资产的现行市价 =帐面原价×评估定基物价指数-差异贬值 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 评估结果易于被各方面理解和接受。 优点 三、现行市价法的优缺点 需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以运用； 不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的资产评估。 缺点 第四节 企业终止与清算价格法 一、采用清算价格法的前提条件 评估委托方应出具具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件。 资产以不整体或折零方式在市场上可以快速出售（迅速变现能力）。 二、清算价格法的适用范围 企业破产：债务人不能清偿到期债务，法院以其全面财产依法清偿债务，不足部分不再清偿 抵押：作为抵押物融资， 清理：企业由于经营不善导致亏损，已临近破产