资产评估基本方法介绍.ppt

（二）折现率 1．折现率的本质内涵 从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报率。 2. 折现率的测算方法 折现率=无风险报酬率＋风险报酬率 （三）资产的收益期限 收益法中的收益期限是指特定资产交易过程中所涉及的资产获利能力持续的时间。 三．收益法的估算公式 (一)资产的收益年限为无限年限 资产的收益年限永续，即n趋向于∞，在这一前提下： 1．资产在未来各年收益不等 若资产各年收益不等且收益年限永续，其计算公式为： 第二节 收益法 2．资产在未来各年收益相等 若上式中: 整理得： 当n 时，对上式整理得出， 例：被评估资产为一块土地，每年可稳定获得9万元租金收入，评估人员分析奔进化率定为10％，求这块土地的评估值。 3．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变 计算公式为： 第二节 收益法 前期 （设n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 分段法图解 4．资产在未来永续收益年限内各年收益按等差级数递增或递减 计算公式为： 资产各年收益按等差级数递增时，公式中符号取上面的“+”号，相反取下面的“—”号； b：资产收益逐年等差递增或递减额 5．资产在未来永续收益年限内各年收益按等比级数递增或递减 计算公式为： 资产各年收益按等比级数递增时，公式中取上面的符号，相反取下面的符号； s为资产收益逐年等比递增或递减比率 ⑤i＞s。 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法 第三章 资产评估方法 2013年5月10日，国务院国资委印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》。《工作指引》第十八条是关于备案管理单位审核评估方法的有关内容。该内容要求，“备案管理单位审核评估方法，应当重点关注评估方法选择是否合理，是否符合相关评估准则的规定要求，以及评估过程中评估参数选取是否合理等。以持续经营为前提进行企业价值评估时，对企业（含其拥有实际控制权的长期股权投资企业）是否采用了两种或两种以上方法进行评估，并分别说明选取每种评估方法的理由和确定评估结论的依据。” 根据《工作指引》的相关规范，我们不禁产生如下疑问：评估方法的基本含义是什么？评估方法的选择和运用是否受不同经济行为的限制？影响评估方法选择的因素是什么？《工作指引》中所规定的，对持续经营企业采取两种或两种以上评估方法，是否意味着评估方法之间具有某种程度的联系和区别？ 一、成本法的基本涵义及评估公式 涵义： 在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或相类似的全新资产所付出的代价，扣减被评估资产各项损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。 公式： 资产评估值=资产的重置成本—资产的有 形损耗—资产的无形损耗 第一节 成本法 二、成本法各参数的测算 （一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本 第一节 成本法 （1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。 （2）更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。 2、重置成本的测算 （1）重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本： 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根据统计分析，安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，确定该设备的重置成本。 解： 直接成本＝50000＋100＋800 ＝51，800（元）