建设法规8-建设用地案例.ppt

8.1 我国地产制度的改革及其发展 马克思曾经说过，“土地是一切生产和一切存在的源泉。” 任何朝代的统治阶级都十分重视土地管理，并相应制定了一系列的有关法律法规。 1、社会主义条件下的绝对地租 绝对地租：是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租。 社会主义绝对地租与资本主义绝对地租有着本质区别。 社会主义地租：体现的是社会主义国家、集体和劳动者三者利益根本一致基础上的剩余产品的分配关系；是土地公有制实现的经济形式，归国家与集体所有。 资本主义地租：体现的是资本主义社会土地所有者和农业资本家共同剥削工人所创造的剩余价值关系；是土地私有制实现的经济形式，被土地所有者无偿占有。 2、以行政管理手段为主的土地使用制度朝市场经济体制下的土地有偿使用制度转化 新中国刚成立时土地使用制度的主要特征： 土地无偿使用；无限期使用；不准转让。 改革开放前土地制度的弊端： （1）土地利用率低，使用效果差，造成土地浪费； （2）城市布局混乱，土地使用方向不当，严重破坏了城市规划的实施； （3）妨碍了企业素质提高，不利于企业的经济核算； （4）削弱了国家对土地的管理，不利于国家的土地所有权 结论： 国家要实现对城市土地的有效管理，提高土地的使用效益，就必须改土地无偿使用为有偿使用，运用各种经济杠杆来加强土地的使用管理。 土地制度主要有三种模式： （1）土地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制，如：美、日等； （2）土地公有制为基础的非市场体制模式，如：前苏联、东欧等； （3）国家有效控制下的市场体制模式：土地所有权属于国家（或集体），国家把土地使用权出卖给使用者。在允许条件下，使用者可以将土地使用权转让。英联邦国家多采用这种模式。 我国的土地制度改革的原则： （1）坚持城市土地的单一国家所有制； （2）实行两权分离，使土地使用权商业化； （3）实行两权分离，国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系； （4）在实行两权分离的前提下，强化国家对土地使用的监督和管理，调解土地使用权的正常流动。 3、我国土地管理体制的改革方向 （1）从以土地资源管理为主向以土地资源管理与资产管理并重的方向转变； （2）从封闭型的计划管理体制向开放的市场管理体制转化； （3）从城乡土地分离管理向全国城乡土地统一管理方向转化； （4）从落后的管理方式向现代化管理方式转化。 4、主要相关法律、法规和规章 《中华人民共和国土地管理法》（2004年） 《中华人民共和国房地产管理法》（2007年） 《中华人民共和国物权法》（2007年） 《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》（1999年） 国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（2001年） 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年） 国土资源部《经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执法监察工作》（2004年） 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》（2006年） 国务院《关于促进节约集约用地的通知》（2008年）等。 8.2 我国城镇土地使用权有偿出让 8.2.1 城镇国有土地使用权出让的法律含义 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条规定：“土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 法律特征： （1）主体 土地使用权的出让方是土地所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 （2）内容 土地使用权出让：是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让方； 土地使用权转让：是受让方取得土地使用权再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等。 （3）客体 国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。 8.2.2 土地使用权出让所遵循的原则 1、规划原则 2、严格审批、登记原则 3、平等、自愿、有偿原则 8.2.3 国家实行土地有偿有限期使用制度 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地、其他用地50年 8.2.4 我国城镇土地使用权出让的方式 出让方式：是指国有土地的代表通过一定形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。不涉及土地的实质内容，只表明以什么形式取得土地使用权。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式。” 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取