建设法规9-房地产案例.ppt

9.1 房地产开发经营管理制度 9.1.1 房地产法律关系 1、概念 房地产法律关系：是房地产法律规范在调整人们的行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务的关系。 我国房地产法律关系是房地产法律规范在现实生活中的体现。 2、构成 主体 是指在房地产法律关系中，享有权利、承担义务的人，又称为“当事人”。国家是房地产法律关系中最为常见的主体，只不过它往往授权地方各级国家机关代为行使权利。其他公民或法人也可以是房地产法律关系的主体。 在房地产所有权法律关系中，权利主体特定，义务主体不特定： 房产：国家、集体、个人 地产：国家、集体 在房地产使用权法律关系中，主体双方都是特定的。可以是国家机关、企事业单位、社会团体及公民个人，也可以是中外合资企业和外国独资企业。 客体 房地产法律关系的客体是主体的权利和义务所指向的对象。包括物质财富和非物质财富。 ①房地产所有权法律关系的客体：房地产 地产：国有土地和集体土地 房产：房产 ②房地产规划、建设中的法律关系的客体： 规划：房地产综合开发的规划设计文件和图纸 建设中：工程建设的成果——开发了房地产 ③房地产使用法律关系的客体：是房地产使用主体的权利和义务所共同指向的对象，较广泛。 内容 房地产法律关系的内容是房地产法律关系最基本的要素，是指房地产法律关系主体享有权利和承担义务。 权利：所有权、使用权、支配权、收益权。 义务：主体在一定条件下承担某种责任或付出一定代价。 房地产法律关系不同，其内容也必然不同，但有一点是共同的，即都要靠国家强制力来保证其实现。 房地产租赁使用法律关系 房地产征用法律关系 9.1.2 房地产法的体系 1、房地产法学体系：是指房地产法学的理论体系。 总论、房地产经营、房地产管理、房地产争议的处理及法律责任。 2、房地产法规体系：是由关于房地产的各种规范性文件，按照一定标准分类组合成的有机整体。（P264：图8-1） 3、房地产法律规范体系：是指所有调整房地产关系的法律规范按照一定标准进行分类组合所形成的有机整体。（P264：图8-2） 我国房地产相关法律体系： 9.1.3 房地产开发经营管理制度 1、房地产开发项目的确定 2、房地产开发用地的取得：划拨、出让 3、房地产开发项目的开发建设 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。 《城市房地产管理法》第25条规定：“超出出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”（例题1） ①资本金制度：不得低于20% ②各方责任：勘察、设计、施工、监理等 ③项目手册制度 例题1： 某房地产开发公司用了1000万元人民币以出让的方式取得30亩土地使用权进行房地产开发，按约定应于2001年2月开工，但其在2002年8月尚未开工，其应当缴纳的土地闲置费为：（ ） A.100万元以下 B.200万元以下 C.300万元以下 D.400万元以下 答案：B（根据《城市房地产管理法》第25条的规定。） 4、房地产开发项目的交付 ①竣工验收 房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 ②住宅小区的综合验收 ③备案 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 9.2 房屋拆迁 9.2.1 概述 1、概念： 房屋拆迁：是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。 2、调整对象：房屋拆迁关系 （1）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系含有的内容； （2）调整房屋拆迁活动中形成的民事法律关系包括的内容； （3）《城市房屋拆迁管理条例》的特点 9.2.2 房屋拆迁实施程序 1、提出拆迁申请 提交文件包括：建设项目立项的批准文件、土地使用的批准文件、拆迁人提出的拆迁计划和拆迁方案、房屋拆迁申请表。 2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证 3、签订拆迁协议 4、实施拆迁 形式包括：统一拆迁、自行拆迁、委托拆迁 5、监督检查 6、档案归档 9.2.3 货币拆迁安置 《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“拆迁补偿方式可以实行货币补偿……”。 1、货币拆迁的方法 货币拆迁：就是房屋拆迁人依照国家拆迁安置标准，对被拆迁人以货币支付形式来对被拆迁人居住利益的一种补偿。 安置方法： ①被拆迁人放弃安置权，建设单位则按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人