西安商业及写字楼市场总结介绍.ppt

2、市场供应走势 　　西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，从数据可见，随着商业市场开发商集中入市，以及大体量商业综合体的开发，库存量的增加，市场已呈现出明显供大于求的态势。 3、市场销量走势 　　市场虽然受到一些商铺的关门、电商的冲击等因素，对商业地产供应和销售有所影响。不过随着西安市城镇化的发展加速，市场的需求量将有所增加，以及商业模式结构的顺应转型，从而也提高了去化库存的速度。 4、市场价格走势 　　市场库存量的增加，也将带来各个商业地产之间的竞争，价格空间将逐渐趋窄。再者，西安政府推出的许多招商引资的优惠政策，以及政府的调控政策的平稳，后期商业地产市场的价格将趋于稳定。 5、未来商业地产发展特征 5.1高标准、多业态式商业模式成为一种趋势 　　从目前市场上正在销售的商业项目来看，西安的业态结构仍以购物零售为主，休闲娱乐业态整体发展较不完善。但西安的百货店和大卖场也正在由原来单一的综合体式商业转向多元化、体验式的商业形态，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。 5.2新兴商业地产体量大招商压力增加 　　从目前西安在建商业项目来看，普遍体量较大，招商压力有所增加。如：已经开业的雁塔文化新天地、华南城、骡马市的兴正元广场，目前仍有商铺空置。由于现在还有一些大体量购物中心及商业街在建，后期将在近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能将进一步上升。 5.3本土零售业仍占市场主导 　　从目前本土和外资零售企业所占市场份额来看，本土零售企业暂时领先，外资零售企业处于相对弱势地位。相比于初来的外资零售企业，西安本土零售企业仍拥有大批忠诚消费者，如老品牌的民生、开元等百货商场仍占据市场的主导地位，而外来零售企业则相去甚远。 5.4购物中心成为开发“新宠” 　　目前，购物中心建设已经不再局限于以层为单位固定分布业态，而出现在各个楼层进行业态混搭。大量体验式业态;如咖啡书吧、文化主题展、3D魔幻、溜冰场等业态广泛布局在各个楼层，从而提高购物者在各个区域的到达率和激发到店者的消费欲望。此外，新兴的商业购物中心引进众多吸睛休闲功能，吸引人气，带动人群对商品的消费。如新开业的西安赛格国际购物中心，项目融入了世界最大室内瀑布、西北最大空中花园停车场、1层直达6层的心跳飞天梯、西安最大体量的儿童娱乐中心、西安最大的美食街区等等世界、西北、西安之最， 更多体验和休闲功能业态。 5.5“地铁+商业“业态成后起之秀 　　随着西安地铁1、2号线的开通运营，拉动了西安地铁+商业“的新兴商业地产模式出现。如：新寺商圈的中泰广场，华东万和城、华东万悦城、朝阳国际广场以及西安赛格国际购物中心等。 5.6实体与电商联营购物 O2O开启商业新时代 　　O2O也已成为行业最热门的词汇，如今西安百货零售业正逐渐开始“试水”这种模式，以加快企业升级转型。如国美、苏宁两大电器电子零售商在网上开通的国美在线、苏宁易购，让购房者在线上线下均可享受到购物的乐趣。此外，2013年，银泰百货积极自建网站——银泰网，整合与共享线下客户资源，推出覆盖更广消费人群的手机客户端，更好发挥在体验、服务上的差异化优势。据悉，以开元商城、民生百货为代表的传统百货零售企业也开始搭建微信和微博的公共平台，向客户推送商场折扣与促销活动信息，以吸引更多消费者关注和即时消费。 　2011年“三限”政策的影响下，从全国至西安由“住转商”的房地产开发转型渐成潮流，在经历了先期的一拥而上之后，至2013年基于商业地产“供大于求”问题的逐步显示，以及商业地产后续运营压力、资金链等问题，至2013年商业地产开发热度趋低，在此背景下，写字楼业态的开发再度成为年度房地产市场开发新的亮点。而之于西安房地产市场而言，2013年也成为写字楼市场新的爆发增长年。 第三章 西安写字楼市场成交分析总结 写字楼物业的发展外部受房企转型影响推动，而于更深层次，作为经营型业态受宏观经济发展、城市规划建设等影响推动尤为显著。 　　从西安写字楼运营环境来看，去年至今西安已入市或即将入市的写字楼产品达到近20余个，如今随着越来越多的世界500强企业、大型央企、国企等纷纷入驻，他们对于办公环境的要求越来越高，为了适应时代的发展和为越来越多的知名企业提供办公场所，西安写字楼市正慢慢走向国际化和正规化。 　1、 经济环境 　　据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，办公楼销售面积增长27.9%，。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。作为西部大开发的重点城市