义务商业策划报告.doc

商业地产策划报告 南京义乌小商品城 商业策划报告 院 系：工商管理学院 专 业：12连锁经营管理本一班 姓 名：金珈印 学 号：1223080118 指导老师：周忠兴 2014年12月31日星期三 目录 一、周边商业状况调查 3 1、南京义务小商品城简介 3 2、当前商业现状调查 3 3、区域内及周边道路交通 4 二、商圈范围及主力客户群 5 1、商圈范围 5 2、主力客户群 5 三、商业环境的SWOT分析 6 四、商圈内既有商业消费构成及评价 8 1、商业消费表现 8 2、消费结构 9 3、综合分析评价 9 五、项目定位 9 1、市场定位：华东地区最大的小商品专业批发市场， 9 2、南京义务小商品城总体商业风格定位 10 1、市场形象 10 2、在招商方面采取的措施 10 3、营运效果 11 六、南京义务小商品城商业组合模式 11 1、业态及业种选择 11 2、组合业态的功能及区位设计 12 3、店铺组合及推荐品牌招商 12 七、动线规划 14 1、商业外部动线规划设计 14 2、楼层水平动线设计 14 3、三层及以上的楼梯动线设计 15 4、动线方面存在的问题及解决方案 15 八、主力店铺的功能及区位设计 15 1、超市面积控制因素 15 2、超市总体风格定位 16 九、整体营运模式 17 一、周边商业状况调查 1、南京义务小商品城简介 南京义乌小商品城是一个小商品专业批发市场，全面引进“义乌模式”，从货源、货价、经营户、生产厂家到商业经营管理、物流配送等，全方位引进义乌批发市场的运作模式，全力打造华东地区最大的小商品专业批发市场。总投资6亿元，建设用地面积210亩，总建筑面积约20万平方米，市场于2006年2季度营业。 南京义乌小商品城是江宁区人民政府的重点项目。区政府着眼于培育市场，制定出一系列的优惠政策，在税收、工商等政府上给予了极大的扶持和倾斜，为市场的繁荣和发展提供政策上的保障。 2、当前商业现状调查 调查范围： B区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装店 约50家 规模较小，低档次，经营状况一般。 食品、用品店 约10家 规模很小，档次较低，经营一般。 鞋子店 约50家 规模小，低档次，经营状况有好有坏。 建材家居 2 规模大，经营一般。 宾馆 1 规模小，由于客流不稳，经营一般。 娱乐设施 1家 有起点网络经营状况尚好 洗浴中心 1家 规模较小，服务少。 餐饮设施 40 大部分为低档餐厅，路边摊居多。 A区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 综合超市 1 苏果规模大，经营状况较好 电子产品专卖店 7家左右 大多数规模较小，竞争十分激烈。 邮政、快递 2 规模较小，在海宁皮草城下面 银行、储蓄所 2 建设银行中等规模较多，经营较好。交通银行只有ATM机。 娱乐设施 3 网吧和ktv.规模中等，经营一般。 健身设施 2 规模较大，经营一般。 餐饮设施 约35家 低等规模和档次偏多，经营状况整体较好，也有街边摊。 C．D区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 食品、用品店 较多 规模小，低档次。多为日用百货店 工艺品 20 较小规模，档次较中等，经营一般。 美发 15 中等规模，中等档次，生意很好。 5D影院 1 无人问津 3、区域内及周边道路交通 义乌小商品城位于南京江宁科学园内，在天元路、城东路、科苑路和兴苑路的交汇处，毗邻江宁大学城。商城地理位置优越，交通极为便利。有104国道、205国道、沪宁高速公路、宁马高速公路、宁高高速公路与本项目相接。地铁一号线南延线出口处距离本项目仅100米。 二、商圈范围及主力客户群 1、商圈范围 商城区域辐射面广，首先直接辐射南京市区，尤其是所在的江宁区，同时能辐射至苏南镇江、常州、无锡所辖的县市，苏北地区则通过南京长江大桥和长江二桥可进入扬州、泰州、淮阴、徐州、南通、连云港等城市。皖南可辐射至芜湖、马鞍山、当涂、宣城、朗溪、广德等县市。在二百公里的经济圈（2－3小时经济圈）内，南京义乌小商品城是该区域档次最高、规模最大的专业批发市场。 主通道：在天元路、城东路、科苑路和兴苑路的交汇处，毗邻江宁大学城，从南京地铁一号南延线龙眠大道下，步行100米即可到达。 2、主力客户群 根据本案特点，主力客户群有两部分构成。 固定客户群的分析： ①、人口数量在南京市江宁区均属中等密度； ②、常住人口与流动人口入住比例约为3：7； ③、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大； ④、总体收入水平中等偏下； ⑤、家庭人口主力群体为小型化； ⑥、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设施不足； 潜在客户群的分析：来往的游客也是潜在的客户群，发掘其消费能力，提供一个空间