开发报建管理.ppt

五、土地使用权转移登记（交易过户） 1.对于通过公司股权收购所取得的土地项目，我司有时须将土地使用权交易过户到恒大地产集团或新成立的项目公司名下。 2.土地使用权转让通常的工作流程是： 3.土地使用权评估时尽量以最低标准去评估，以达到少交契税的目的。 4.如原国土证已抵押贷款，在转移登记时争取协调他项权利人同意在不涂错抵押登记状态下转让土地使用权。 5.政策要求土地使用权转移登记要提供宗地完成投资总额25%的报告，对此可协调会计师事务所对投资总额及已完成25%的投资作灵活处理。 出新的宗地图 土地使用权评估 土地使用权转让合同的鉴证 取得新的国土证 国有土地使用权转移登记 缴纳契税，取得完税证 第四章 配套报建类 一、规划阶段 二、建设阶段 三、竣工阶段 一、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复） 1.小区地名批复 工作要点： （1）取得《建设用地批准书》及附图； （2）取得策划部关于小区命名的方案。 2.小区道路命名报批 工作要点： （1）取得地名批复； （2）取得策划部关于小区路名的方案意见； （3）规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见。 3.施工临水临电的报批 ： 此项工作宜早不宜迟，确保在项目计划开工节点时间之前完成，临水临电方案以接入点越近越好，并能满足施工现场需求。广州现行政策要求在取得建设工程规划许可证后才能报临水临电，为不影响开工节点，即使不具备报案条件也要通过公关协调完成报批通水送电。 4.小区开设临时施工出入口的报批 5.城市排水设施设计条件咨询意见 这是广州2008年新出台的规定，对新建住宅小区在详规批复后进行施工图设计前，须就小区排水设计咨询水务局的意见，并以水务局的咨询意见作为申报小区环评批复的前提条件之一。该意见主要就小区排水体制、排水去向及排水设计提出相关要求。例如要求小区排水按雨污分流体制设计和实施，严禁雨污管道混接，小区雨水、污水出小区后排水的方向。建筑或小区排水管在接入市政排水管网前，要求在预处理设施后，小区雨水和污水出户管分别设置专用水质检测井（设置在用地红线范围内和便于检测与维护的位置）。建议小区设置雨水蓄水池，充分利用雨水补充景观水、绿化、冲洗道路和冲厕所等。 6.小区施工临时排水证的报批 二、建设阶段 1.防雷报建 工作要点： （1）取得《建设工程规划许可证》后报入 （2）防雷检测费可以谈判，广州按建筑面积0.96元/平方米收取。 2.各期门牌号报批 3.各期通邮报批 工作要点： （1）取得邮政部门批准通邮的批复意见； （2）签订邮箱制作安装协议，约定好安装时间，注意控制成本，不该交的费用不要交。 4.小区永久供水工程的报批 工作要点： （1）为控制成本，在总工室计算小区总水量之后，在申报永久性供水协议时在满足小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小、供水线路最短为原则。 （2）对远离市区、周边无市政设施的项目，小区永久供水方案的报批应提早策划、报批、要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题。提前做好应对措施。 5.小区永久性用电工程的报批 工作要点： （1）为降低成本，开发部应该会同总工室与当地供电局加强沟通，事前充分了解其政策规定，如每户用电量的计算标准，电房设置的原则，变压器配备的原则，按用电标准计算出来的小区总用电量是否计算同期率等。以求最终审批的供电方案最有利于我司降低成本。 （2）要了解项目周边的供电规划，周边有无已建、在建和拟建的变电站，最近的接驳点在何处，在不同的线路方案中选择最短又可行的供电线路方案。 （3）要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性，提早谋划，越早取得供电协议越好，以便为工程施工预留足够的时间。 6.小区通信工程的报批 工作要点： （1）取得小区详规批复和综合管线平衡图后即可报批 （2）签订小区电信综合业务协议书，小区电信机房属于有偿提供电信部门使用，由销售部与电信局签订《售房协议》。 7.小区永久性供气工程的报批 工作重点： 在详规报批阶段就要了解项目周边有无市政煤气管道，小区是否要自建煤气瓶站。 8.小区永久出入口的报批 9.小区排水设施设计审批 工作要点： （1）在取得小区详规批复及环评批复意见后报入小区排水设计审批。 （2）城市排水设施通过验收，除接驳管外，包括水质检测井等内部排水设施已按照批准的《城市排水设施设计审批书》和附图实施完成，按规定设置的污水处理设施通过验收，已在排放口设置专用水质检测井。 （3）广州现规定要取得排水许可证后方可申请环保验收。 10．管线、市政绿化、路灯、公交车站等市政设施迁移的报批。 三、竣工阶段 1、城市排水设施接驳核准、城市排水许可证的报批。 2、公建配套设施的移交。 工作要点