九方城2016年年度总纲.pptx

繁华已至 大城已成 ——中航九方城2016年营销总纲;报告 思路;;Part1：营销情况;及时锁定、集中蓄客，逐步加推，消化客户;活动策略：全城轰动及暖场活动结合，为项目造势及拓客; 2015活动回顾 ;;Part2：客户分析;城北为核心客户区域，自然、老带新及电商为主要认知途径，客户多为公司职员和个体户;普通住宅成交客户;普通住宅成交客户描摹;公寓成交客户;公寓成交客户;认可点：公寓的地段、物业管理 关注点：价格，投资价值 认购分析：客户是通过中介得知本项目的公寓信息，客户来访当天业务员很详细的介绍了公寓的投资和自住价值，强调公寓是70年产权，且民用水电，燃气入户，于是客户对公寓的较为，但是由于总价较高客户说回去再考虑一下，之后公寓在9月18、19、20释放了适当的价格优惠，业务员邀约客户再次上门洽谈，结合现场逼定，最后才成功认筹。;公寓未成交客户分析;城北客户占绝对主力，以老带新导入客户上门成交为主，多数客户为城北个体户。;关注项目档次，认可项目的地段、配套;大平层成交客户描摹;客户对朝向的关注度较高，东西朝向不同的户型差价较大，导致客户对总价段抗性大 相比于城西的竞品，客户觉得本案环境和学区方面较弱，且没有明显的价格优势 部分客户倾向于187平米户型，认为230平米过大，同等价位可选择别墅类产品;商铺成交客户;商铺成交客户;商铺成交客户;客户分析小结：;;;目标界定——2016年项目整体目标;;3月;宏观市场;15年土地市场分化明显;2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米。其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。;政府对房地产的态度由“调控”转为“扶持”，宏观出台政策——低利率和低首付对楼市有较为明显的促进作用;昆山市场;2014年全年供应73479套房源，成交47575套，2015年截至12月31日供应48719套，成交53524套；总成交同比上涨12.5%，12月市场均价9231元/平方米，同比上涨9.6%； 2015年市场供应量由供大于求转为供小于求，2015年供求比为0.91；;项目;昆山市场;昆山市场;;情景分析：通过SCQ模型导出项目核心问题;情景分析：通过SCQ模型导出项目核心问题;整体核心策略;;;Part1：商铺;市场扫描:;竞品皆为城市综合体，购物中心带动沿街商铺去化，万达及华润项目强调品牌，中楠项目主打小面积商铺;;客户描摹;昆山人;客户分析：客户对于商铺投资信心不足，相对谨慎，投资商铺的客户着眼于商铺的投资回报率和未来保障;;新形象定位：九方生活360，致力于打造便利舒适的九方慢生活;绑定九方购物中心的人流，旨在丰富完善九方居民的生活，定位“时尚生活名品街”，购物中心体现都市生活的繁华，而沿街商铺体现都市生活的时尚舒适，全方位展示九方精致生活。;推广策略:集中推广制造市场焦点，诉求清晰，突出投资价值;线上推广:以微信为主，持续推送商铺信息，着重强调项目的商业投资价值，财富头等舱;线上推广：对生活演绎紧扣时尚地标与慢生活，强化项目商业形象，突出财富头等舱信息;线下推广:以宣传单页、项目围挡、交通指示牌、社区宣传栏，持续推送商铺信息;线下推广：嫁接五星级皇冠假日酒店，可为商铺业主定制酒店的贵宾卡;我们需要给投资客看得见的价值 ——产品包装和展示再升级;展示策略:对商业街进行包装，增加细节装饰，提升街区品质;展示策略:对商业街中未出售街铺进行包装，营造商业氛围;展示策略:增加体现商业街的艺术符号，升华街区档次;展示升级:在售楼处设置详细的商铺模型;服务升级;服务升级:成立招商运营工作小组，以寻找租客开展代租服务来增加客户信心。;可先利用全城派单的形式将有租铺意向的客户信息收集起来，利用微信楼书里的商铺板块对意向度比较好的租客信息实时更新，可在微信互动环节设置自动提醒功能，将更新的租客信息传递给关注的用户，强化商铺的意向客户的信心和购买欲望，促进成交。;;3万抵20万起租金补贴;全国大型购物中心业态规划结构;局部招商——美食街;局部招商——小资街;局部招商——艺术培训;局部招商——引进主力店;拓客渠道升级:通过一切方式寻找商铺潜在客户留下的痕迹——互联网+现实生活中;拓客渠道升级:搜集城北区域工厂、公司高层的联系方式，中小企业陌拜;拓客渠道升级:加强上海区域拓展，联动上海区域中介，刺激其带看;拓客渠道升级:加强老业主的维护，适当提高老带新奖励;活动策略:定期举办小型推介会，渗透商铺价值;活动策略:大型品牌发布会，极致利用品牌效应，吸引投资者;活动策略:举办投资理财讲座，宣导商铺价值，吸引客户;Part2：写字楼;在售办公楼销售特点分析;1.位于萧林大道中段，占据九方商圈的核心位置，依托百万方综合体配套，升值潜