恒大曹家巷广场踩盘报告.ppt

2008-02-29 恒大 曹家巷广场踩盘报告 吉信行方圆四部永立星城都项目组 2015年6月7日 项目名称 恒大曹家巷广场|曹家巷印象 项目地址 曹家巷一二街坊 总占地面积 174亩（共A、B、C、D、G五个地块） 总建面 73万㎡ 住宅建面 40.7万㎡ 商业建面 30.5万㎡ 服务设施建面 1.8万㎡ 各地块物业 A：住宅（反迁为主）+底商+幼儿园 B：住宅+底商 C：办公式公寓+购物中心 D：写字楼+购物中心 G：社区服务中心 项目占地174亩，打造为73万㎡大型综合体，涵盖住宅、社区底商、购物中心、公寓、写字楼及幼儿园、社区服务中心等多种物业。 项目基本信息 A B C D G 项目周边配套 文化：文殊院 商业：金牛万达广场、财富又一城、人人乐、龙湖三千集、好又多 教育：电子科技大学、花圃路小学、人民北路小学、人民北路中学、成都铁中 医院：成都军区机关医院、五冶医院、金牛区第四人民医院 休闲娱乐：府河、府南河活水公园、成华公园 项目经济技术指标 地块 物业形态 占地面积（亩） 综合容积率 总建筑面积（万㎡） 住宅总建面（万㎡） 住宅回迁建面（万㎡） 住宅可售建面（万㎡） 商铺建面（万㎡） 商铺回迁建面（万㎡） 可售商铺建面（万㎡） SOHO建面（万㎡） LOFT建面（万㎡） 购物中心建面（万㎡） A 住宅+底商+幼儿园 74.0 5.3 26.0 23.4 21.3 2.0 2.6 0.7 1.9 B 住宅+底商 44.0 5.3 15.5 14.0 13.8 1.6 1.6 C+D SOHO+LOFT+写字楼+购物中心 41.5 11.0 30.5 11.0 11.6 7.8+4.0（地下商业） G 社区服务中心 11.0 2.4 1.8 1.7 1.6 0.1 合计 —— 170.5 —— 73.8 37.4 21.3 15.8 5.9 2.3 3.6 11.0 11.6 11.8 B地块住宅户型配比 户型 面积段（㎡） 套数（套） 占比（%） 两房 75-90 304 25.0 三房一卫 85-90 608 50.0 三房二卫 115-130 304 25.0 总套数 1216 项目可售产品包括住宅15.8万㎡，商铺3.6万㎡ ，SOHO11.0万㎡ ，LOFT11.6万㎡ 。其中，住宅以90㎡以下套二套三产品为主。 项目产品规划 核心地段——北一环内稀缺项目，毗邻城市中心，配套成熟 规模——73万㎡超大体量综合体，居住、商业、办公一应俱全 品牌——全国知名品牌开发商，恒大地产集团 O 机会 环境——项目北、西和南侧均临近老旧小区，形象较差 T 风险 政策——“北改”核心区，未来规划利好 住宅——住宅地块容积率5.3，居住舒适度较低；同时住宅单套价格在150万，成都市场该总价可选产品较多，同时项目缺乏产品力，返迁比例大 规划——城北少有综合体项目，改善区域环境 景观——紧邻成都府河，坐拥一线河景 交通——交通便捷，地铁3号线上盖物业 团队——恒大缺乏做综合体项目的团队经验 产品——项目LOFT、SOHO、写字楼占可售产品比例达到50%以上，现在该类产品在成都市场库存较大，去化难度高 项目素质分析 返迁住宅区 在售 项目4月24进的临时售楼部，5.30号正式售楼部亮相，5月24开始排的卡，预计621开盘，将会推出住宅和商铺，住宅面积约为71-124平米，其余信息待定。届时将会推出1-6号楼，1号楼41层，3梯8户；4号楼42层，3梯8户；2、3、5、6号楼39层，2梯4户。 住宅交3000抵50000，商业交5000抵100000，精装房1500标准，开盘预计12000左右。 1 2 3 4 5 6 项目推售节奏 产品户型 3号楼/6号楼 A/D：三室两厅一卫 建面：87.60㎡ B/C：两室两厅一卫 建面：71.23㎡ 1号楼/4号楼 G/B：三室两厅一卫 建面：87.68㎡ A/H: 两室两厅一卫 建面：80.55㎡ C: 两室两厅一卫 建面：77.01㎡ F: 三室两厅一卫 建面：85.12㎡ E： 三室两厅一卫 建面：87.35㎡ D： 两室两厅一卫 建面：74.26㎡ 2号楼/5号楼 C/D：三室两厅两卫 建面：120.56㎡/119.46 ㎡ B/A：三室两厅两卫 建面：124.34㎡/124.00 ㎡ 现场活动 该项目周末举办大型暖场活动，现场用氢气球等喜庆装饰进行阵地包装，并邀请乐队进行外场助阵。售楼部内场播放动感音乐，营造一种热烈的氛围，并准备了水果茶歇及小型DI