二期营销推广方案2010年.ppt

* * 2期营销推广草案 2010.10 自身解析 市场竞品分析 目标客群分析 营销战略 自身解析 二期概述 户型解析 二期概述 总销售套数：346套/销售面积：40157㎡（未含12#、13# 及地下室面积） 业态 面积区间 户型类别 销售套数 9#电梯高层 93—115 3室2厅2卫 162 10#电梯高层 92—131 200 总计4栋（9# 10# 12# 16#、） 9# 3个单元 19F（含地下1层） 10# 2个单元25F 12#.13#列为2期2组团，未列入本次方案 位于一期东侧及东北侧 9 10 二期楼座分布 销售编号 （暂定） 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 10 9 7 6 5 3 2 1 8 12 13 二期户型解析 9号楼19F A、B —— 南北通透、2卧朝阳 C —— 双卧朝阳+南阳台+动静分区 露台、阳台、1F入户花园、剪力墙结构、温泉水等多个亮点 市场竞品分析 25—35万总价款市场接受度高 实用性的关注度超过舒适性 竞品——锦都 竞品——金泰王朝 竞品——易天国际 目标客群分析 一期成交客户特征分析 二期目标客户定位 一期成交客户特征分析 年 龄 分 布 客户区域来源 获 知 渠 道 一期成交客户特征分析 对楼盘的满意点 一期成交客户特征总结 年龄构成：30—45岁的中青年客群占成交主力（40%） 区域来源构成：周边原住民（50%） 、及其他区市占成交主力（50%） 获知渠道构成：旧客、客带、朋介、路过、短信所占比例较高 对楼盘满意点：开发商品牌满意度、小区环境规模满意度\周边自然资源居前列 二期目标客户定位 盘点一期客户过后，二期的客户群体在哪里？ 改善居住需求或为 子女、老人置业 对项目认可度最高 可以发挥客带作用 首次置业为主 多选择大户型 分布在全国各地生意人 改善居住需求为主 旧客 周边县市、乡镇客户 老城区居民 关注配套及物业管理 二期客户普遍共性 认可地段发展潜力、项目的自然景观资源 在经济条件允许的前提下，追求生活舒适度，重视社区内环境规划 注重开发商品牌、及社区配套、物业管理 对价格特别是总价较为敏感 营销思路 价格与推售 形象定位 渠道推广 定价考虑相关： 基于市场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议 主要考虑区域因素、项目自身素质打造、同时考虑时间价值 参照比准价格均为2010年9月份市场采集价格（非价格制定时间），本项目测算价格结果分静态（2010年9月份）和动态价格（考虑时间涨幅因子） 具有区位、规模、档次类似性，目前在售的楼盘为参照物 采用市场比较法以及参照物比准价法 均为毛坯均价价格 对比楼盘：（高层） 老城区项目：锦都、一品观天下、紫晶花苑、易天国际 东区项目：金泰王朝、 南区项目：香檀山 价格与推售策略 价格定位 价格与推售策略 价格定位 目前，本项目产品参考样本以市场内在售高层为主，综合考虑竞品定价及本项目整盘价格，建议2期产品 入市均价为：3500元/ ㎡ （草案 根据市场情况调整决定开盘价位） 价格与推售策略 推售组团划分 9#西单元归入1组团（1单元） 9#东单元归入3组团（3单元） 9#中单元归入2组团（2单元） 1组团 销售套数：54 套/销售面积：5796 ㎡ 业态 楼号 面积区间 户型类别 销售套数 销售面积 销售额（元） 三室两厅 18F高层 9#西单元 93—115 54 5796 2组团 销售套数： 54 套/销售面积：5796 ㎡ 业态 楼号 面积区间 户型类别 销售套数 销售面积 销售额 （元） 18F高层 9#中单元 93—115 三室两厅 54 5796 价格与推售策略 推售组团分析 5796 54 三室两厅 93—115 9 #东单元 18F高层 销售额（元） 销售面积 销售套数 户型类别 面积区间 楼号 业态 销售套数： 54 套/销售面积：5796 ㎡ 3组团 价格与推售策略 推售节奏 推广宣传预热期 开盘期 强销期 持续期 2010.11 2010.12 2011.01 2011.02 2010.10—11 二期形象释放 2011.1—2 1组团推售 2011.2--5 2组团推售 形象定位策略 二期优势提炼 配套优势提升、 千米温泉、会所、篮球场、游泳池 周口目前最大电梯高层社区、 5星级酒店配套 一期成熟现房已入住70% 户型选择面较宽 福建达利企业品牌 市场稀缺性 实用类户型：89—113㎡ 舒适类户型：124—131㎡ 实力开发商 入住人气及配套提升的保障 3园一水的自然景观资源 景观房卖点强化 推广核心 2期产品无论从产品自身属性，还是产品所处小区位置，景观、配套资源都成为了2期对外诉求的利益点，且2期产品深水井配套、纯剪力墙结