京津冀房地产发展现状及建议.ppt

模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 模板来自于 * 京津冀地区房地产现状分析及建议 制作小组：毛毛虫 小组成员：王静 刘肖义 张日上 指导老师： 马苓 目录 重点解读--房屋空置率高 建言献策 房地产现状 走进京津冀 京津冀区域一体化 京津冀都市经济圈，主要包括北京、天津、石家庄、唐山、张家口、保定、廊坊、秦皇岛、承德、沧州、邯郸、邢台、衡水。随着京津冀区域经济的快速发展和天津被确定为北方的经济中心，以及它的特殊地理位置（处于环渤海地区和东北亚的核心重要区域）,越来越引起中国乃至整个世界的瞩目。 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报，强调实现京津冀协同发展，是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的需要，是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供示范和样板的需要，是探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调的需要，是实现京津冀优势互补、促进环渤海经济区发展、带动北方腹地发展的需要， 房地产现状 政府干预过多 保障房建设不够完善 房屋空置率高 2009 推进保障性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展 2010 9月：史上最严厉房产调控政策 2011 房地产市场调控措施-“新国八条” 2012 坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。 2014 2013 新国五条 政府--有形的手 河北 北京 北京继续严格执行商品房限购政策，北京户籍成年单身人士可买一套住房，禁止单身人士购买二套房，严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，进一步提高二套房贷首付款比例。本地人限购三套房，外地人限购两套房。 天津 天津局部取消限购，不仅利率政策重回市场，而且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策。房地产信贷政策走向宽松。 河北省限购限贷政策都放松，首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构自主确定；二套房如首套已偿清房贷，将执行首套房贷款政策；在不限购的城市，三套或以上在首套、二套偿清房贷的情况下，银行等金融机构可酌情把握，确定具体的首付款比例和贷款利率；银行等金融机构还可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 京津冀近期政策 北京天津两地房屋空置率都非常高，属于房屋空置危险地区。河北省在房屋空置方面研究相对较少，没有找到具体数据，但由上面分析我们有理由相信河北省近年来也存在房屋空置问题，且空置率相对较低。 房屋空置率 可以看出，与世界其他房地产发展相对健康的国家和地区相比，中国的房屋空置率非常高，大约美国的10倍、香港的3倍、日本的两倍，2013年中国房屋空置率已超过20%，成为房屋空置危险区。 三地商品房销售面积 北京 天津 河北 19.5% 22.5% 较低 表 1：2013年三地房屋空置率 注：空置率超过20%为危险 保障房建设不够完善 一是选址偏远，主要规划建设在城市偏远的郊区和城乡结合部 二是大规模集中连片建设，导致低收入群体在空间层面的聚居 三是配套设施不完善，周边就业机会严重缺乏，基本公共服务设施滞后 2008年开始政府加强保障房建设，加大投资力度，加紧建设步伐，并推出第一个五年计划，但是学者通过对北京天津等大城市的研究，发现这些大城市的保障房建设仍然存在很大问题， 高空置率问题分析存在的原因 1.产能过剩 2.房价增长率大于居民收入增长率 3.常住人口增长缓慢，人口流动量大 产能过剩 图 4：三地房地产施工面积增速与人均GDP增速 从图4可以看到，近十年来三地的房地产施工面积增速与人均GDP增速同步变化，虽然波动幅度很大但是多数年份前者高于后者，导致产能过剩。 房价增长率大于居民收入增长率 图 5：三地房价增长率与收入增长率 从图5可以看出，北京和河北房价增长率波动幅度较大，天津房价增长率相对稳定，而且多数年份，三地的房价增长率都高于居民收入增长率，居民无法承担房价，使房屋销售面积增长缓慢或出现负增长。 常住人口增长缓慢，人口流动量大 由图6可看出，近十年来三地常住人口增长率都在0%到0.06%之间波动，由于计划生育，人口结构老龄化等原因常住人口增长率非常低。但是在城镇化建设中，三地人口流动量特别大，大量的外来人口对房屋需求非常旺盛，但是他们的收入水平较低，无法承担高房价。政府应该完善保障房建设以满足这些人的住房需求。 图 7：三地商品房平均售价 图 6：京津冀常住人口增长率 政策建议 制定并完善相关法律法规及相关制度 规范地方政府、房地产企业和个人的相关行为规范，做到有法可依，避免不法行为的出现，从而营造良好健康的房地产市场 加强保障房建设 保障房建设应构建政府引导、民间监督、公私合建、民营管理的模式。 房