三、房地产基础知识.ppt

房地产基础知识;目录;房地产的概念;房地产的含义： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房地产是土地和附着在土地上的建筑物和构筑物及其权益的总称。两者具有整体性和不可分割性。 包括：a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 ;房地产的特征;房地产的类型 a) 居住房地产　　 b) 商业房地产　　　　 c) 旅游房地产 d) 工业房地产　　 e) 农业房地产 ;与土地有关的概念;土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期限的地租。 土地使用权出让的特征： 1、也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权； 2、取得土地出让权的单位和个人在使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；可以进行转让、出租、抵押等经营活动。 3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。 5、土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 ;国有土地使用权出让方式： a.招标方式 b.拍卖方式 c.协议方式 d.挂牌方式 国有土地使用权出让年限： 居住用地：70年； 工业用地：50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地: 50年； 商业、旅游、娱乐用地: 40年； 综合或其他用地: 50年。 ;土地使用权划拨： 是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 （房改房、公管房、经济适用房均属于划拨，转让时补缴土地出让金） ;与规划有关的概念;五证： a.《国有土地使用证》； b.《建设用地规划许可证》； c.《建设工程规划许可证》； d.《建筑工程施工许可证》； e.《商品房预售许可证》； 两书??? a《住宅质量保证书》； b《住宅使用说明书》； 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； ;房地产产权： 是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 房地产三级市场： 一级市场：土地交易市场 二级市场：商品房开发市场 三级市场：二手房及存量房交易市场 ;商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签《商品房买卖合同》。 现房：消费者即买即住，开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订《商品房买卖合同》后，立即可以办理入住并取得产权证 。 毛坯房：是指没有装修的房 。;房地产各项分类;4.按建筑物使用性质分类： 居住建筑，公共建筑，工业建筑，农业建筑。 居住建筑和公共建筑均称民用建筑。 居住建筑：指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭较长时期居住使用的建筑，习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如：办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。 工业建筑：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。 农业建筑：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如：料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。; 5.按主要建筑结构分类： 砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 砖混结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 钢筋混凝土结构：这类建筑物的承