不动产买卖和租赁代理.ppt

11 不动产买卖和租赁代理 11.1 商品房买卖中的代理 11.2 二手房买卖中的代理 11.3 不动产租赁关系中的代理 习题与思考题 11 不动产买卖和租赁代理 教学目标和要求： 通过本章的教学使学生了解商品房（新房）买卖代理、二手房买卖代理、房屋租赁代理活动中的一些技巧和注意的要点。 11.1 商品房买卖中的代理 11.1.1 对开发项目的调查 由于房地产开发商良莠不齐，对开发商的审查尤其重要。通常应对开发商的资质、资本金、开发商的内部人员、开发项目的文件进行综合考察，及时告知被代理人可以预料的风险。具体内容有： （1）开发商成立的时间。新公司的风险大于老公司，刚成立的新公司特别需要引起注意。 （2）开发商的投资方是谁。投资方主要指控股方，控股方的实力和信誉影响其经营。 （3）开发商有没有明确的市场定位。市场定位反映开发商的经营理念和经营水平。 （4）其市场定位是否和开发项目相匹配。市场定位是开发商经营的一个环节，必须与其他经营行为匹配，它反映开发商的经营水平，也往往是欺诈行为的一个预示。 （5）前一个开发商成功开发的项目的情况如何。反映开发商总体状况的最后证明。 11.1 商品房买卖中的代理 （6）开发商有无卷入丑闻或诉讼。丑闻或诉讼可能带来意想不到的损失，必须高度关注。 （7）开发商在业内的声誉如何。业内人士对行业内部的情况了解比较透彻。 （8）开发商的注册资本金是否与所开发的项目相匹配。所显示的注册资本金必须占开发项目所需资金的四分之一以上。 （9）开发商的资产负债情况如何。开发商的负债是否过多，有无银行坏账。 （10）开发商的内部主要管理人员变动情况如何。这是反映开发商经营的稳定性或开发商出问题的先兆。 （11）开发商发布的广告是否有故意热炒的卖点。广告中的卖点固然重要，但热炒卖点回忽略房地产本身基本的质量，价格也可能上涨过高。 （12）开发商的宣传是否言过其实。言过其实是开发商最容易出现的问题，避免仅凭宣传而作出买与不买的决策的情况。 11.1 商品房买卖中的代理 （13）开发商员工的口头承诺是否符合实际。对销售人员口头的重要承诺应有相关资料应征，重要承诺应有书面记载。 （14）开发商的规划是否与政府的意图相符。开发商的规划应符合政府的大规划，否则其规划是无效的或欺骗性的规划。 （15）直接承建的是开发商还是其他建筑公司。小的开发商往往委托其他建筑公司建设，一般来说，开发商自己的建筑公司比较稳定。 （16）开发商聘用的建筑公司是否具有合格资质。在房地产开发中存在的层层转包容易带来建筑质量问题。 （17）开发商是否取得国有土地使用权。开发商违法取得土地使用权或在没有使用权的土地上开发造成后果由购买人来承担，购买人的风险非常大。开发商取得土地使用权但拖欠土地出让金会影响业主取得土地使用权。 11.1 商品房买卖中的代理 （18）开发商是否在未经国家征用的集体所有的土地上建设。尽管开发商和集体所有的原土地所有人达成了协议，开发商还是没有依法取得土地使用权。 （19）开发商有无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情况。 （20）预售房地产，开发商是否取得该项目预售许可证。预售的必要和首要条件是项目预售许可证，即商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。 11.1 商品房买卖中的代理 （21）预售房地产，开发商是否违法取得该项目预售许可证，即是否符合条件。开发商取得预售许可证必须符合以下条件： ①已缴付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 ②持有《土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》。 ③商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准。 ④已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建设的配套建设计划。 ⑤已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订预售款监管协议。 ⑥应经制定房屋适用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。 11.1 商品房买卖中的代理 （22）开发商有无违反国家有关规定建设。 国家对某些地区会作限制，如楼高限制、住宅开发限制、古城保护而带来的限制。 （23）相关开发项目有无不符合工程质量标准，经验收不合格的情况。 针对现房必须有相关单位的检验合格证书。 （24）开发商有无履行告知义务。 （25）商品房现售应当符合的条件。 （26）现房销售是否应经取得大产证。 （27）现房销售中是否有业主已经顺利取得小产证。 （28）是否具备“五证”。 11.1 商品房买卖中的代理 11.1.2 商品房预订 房地产开发企业和购房者双方应签订书面预订协议，预订协议应包括当事人姓名或名称，预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、订金数额及订金处理办法等内容。代理人应提示