业委会筹建及关系维护实务.ppt

中海物业管理有限公司大连分公司 大连紫御观邸管理处 2012年5月14日 业委会筹建及关系维护实务 业主、业主大会及业主委员会 业主委员会筹建 物业与业主委员会的关系 如何维护物业与业主委员会的关系 目录 第一章 业主、业主大会及业主委员会 何谓业主 业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。 《物业管理条例》规定：“房屋的所有权人为业主”。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。 何谓使用人 第一章 物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。 ※本临时规约对【中海·紫御观邸】所有业主和物业使用人具有同等效力。业主更换本临时规约继续有效。 目前，其主要的一种形式是租赁关系。使用人通过租赁合同，在业主授权的范围内行使权利。 第一章 业主大会 业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。 业主大会职权： 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。 第一章 业主委员会 业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。 业主委员会职权： 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准； 6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。 第一章 业主、业主大会及业主委员会的关系 业主与业主大会、业主委员会是个体与团体的关系。 业主大会和业主委员会是代表业主进行物业管理的决策机构和执行机构。 业主大会由全体业主组成，业主委员会及委员由业主选举产生。 对内，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；对外，业主大会、业主委员会可以代表业主从事与物业管理有关的活动。 第二章 业主委员会筹建 一、业主委员会成立条件： 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员由业主担任： 1、一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上； 2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 1、成立筹备组 在物业所在地的区主管部门和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作。 1）确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。 2）筹备组应当做好下列筹备工作： （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （2）拟定《业主公约》（草案）和《业主委员会章程》（草案）； （3）根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数（应为单数），及候选委员名单，印刷选票。 以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 　 第二章 业主委员会筹建 二、业主委员会成立程序： 　　 2、召开首次业主大会会议 1）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。 2）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 3）召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区房地产主管部门、街道办事处的有关工作人员参加。 4）召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 5）大会作出制定《业主公约》、《业主委员