倾斜的房价商办地出让背后的秘密.pptx

上海再度开启类住宅调控，背后是房企在扩张与盈利压力下隐现灰色地带，以及投资者因投资回报而做出的选择。“从房地产行业来说，完整成熟的游戏规则是很重要的，现在市场中这样的呼声已经越来越高。”上海仲量联行;住宅部高级董事、总监周静分析指出，近两年在公开市场中拿地较多的是民企，当然也有一些国企背景的企业，这些民企中大部分的投资策略比较激进，这与他们自身的经营模式有很大关系。“大部分民企基本的盈利模式还是;以开发销售为主，商业持有的比例虽然正在慢慢增加，但目前还不成为主流。”周静认为，目前来看，整顿只是为了规范市场，目前还没有全面停止销售。“现在可以肯定的主要是在售、还没有出大产证的项目会受到影响。”;另有业内人士预计，整顿需要一定时间，今年春节后，政府方面会推出针对市场规范的举措，到时也会解释清楚“游戏规则”。商办地出让冲动在一名业内资深人士看来，上海的类住宅调控已经经历了三个阶段：早于上世纪，;上海就有一部分住宅地块在出让时包含有部分办公性质，房企将之做成酒店式公寓，当时的产权也是70年，户型和容积率与住宅也不太一样。2012年7月23日上海出台必威体育精装版规定，明确了酒店式公寓属限购范围，其中房;屋用途为居住、70年产权的酒店式公寓，是居住建筑，属于限购范围；房屋用途为旅（宾）馆，40年产权的公寓式酒店，不属于住宅，但按照规定不得分套销售；房屋用途为办公、50年产权的公寓式办公楼不属于限购范;围，对当时涌现出的酒店式公寓进行调整，将产权调整为50年；第二阶段，2015年4月1日起，上海实施《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》，将公寓式其建筑控制要求为：每一分隔单元的建筑面积不小于;150平方米，层高不大于4.5米；第三个阶段，明确了公寓式办公用地性质是商服、用途为办公，使用年限为40或50年，未纳入限购，酒店式公寓用地性质为住宅，用途为居住，使用年限为70年，已纳入商品住房限;购范围；公寓式酒店用地性质为商服，用途为旅（宾）馆，使用年限为40年，不得分套销售。这名业内人士指出，如今可以说是上海进入了类住宅调控的第四个阶段，将会更有利于市场规范发展。同策咨询研究部总监张宏伟;指出，商办地在出让的时候，尤其是郊区和远郊的商办地，在当时的市场环境来看，如果做纯商业或者纯办公，很难招商或者销售、运营得好。从地块本身开发角度来看，如果能够实现快周转，房企必然会想办法，因此对用地;规划适当作一些调整，改成住宅的类型但仍然是商办的属性，这样更有利于回笼资金。这就暴露了地块所在区县职能管理部门的监管问题。类住宅项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节存在职责不明、监管失;察、底数不清的问题。目前郊区商办类项目供应偏多，利益驱动开发商转向住宅化。实际上，在多次调控中，上海对商办用地与纯住宅用地的条件和用地要求都不一样，从土地性质、规划要求上来看都有严格区分。而在调控过;程中，政府出于控制市场供应和需求，会相应调整各类用地比例。上海商办用地的出让在2016年达到了一个峰值。同策咨询研究部数据显示，从2011年到2016年，商办用地占土地出让的比例随着上海土地供应的数;量调整而经历了下滑与上涨，2011年，上海商办用地出让面积为321.98公顷，占总体出让的大约9.8%；2012年为174.65公顷，占比约7.6%；2013年为349.58公顷，占比约15.65%;；2014年为185.18公顷，占比约9.8%；2015年127.64公顷，占比约11.73%；2016年为190.3公顷，占比约21.54%。很显然，2012年上海出台调控政策与2016年上海出台;调控政策，对于商办用地的出让都有影响。而商办地在出让价格方面也经历了比住宅落差更大的变化。2011年商办地出让楼板价几乎是纯宅地的一倍，2012年，纯宅地楼板价均价为4983元/平方米，商办地为74;57元/平方米，差距有所拉近；到了2013年商办地成本突然上涨至13528元/平方米，而纯宅地为6644元/平方米；2014年，纯宅地楼板价突飞猛进，进入10348元/平方米，而商办地为7905元/;平方米，首度被纯宅地楼板价超越；2015年、2016年，无论纯宅地还是商办地，楼板价都在上涨，差距缩小，而其在市面上的售价却存在很大差异。“类住宅价格一般相当于同地段住宅的价格70%，有的则是65%;。”张宏伟分析指出，从价格上的区别就可以看出类住宅的性价比确实比住宅高一点，而且大部分类住宅面积小、总价低，购买者的门槛相对也降低了。调控下的投资热点转移“现在几乎所有房企都很关注这个问题，因为市场;中已经没有纯做住宅的房企了，在比较好的开发区域，很久没有纯宅地供应，大部分都是含有商办地块的。”周静指出，所有投资热点的出现与政策有很大关系。从2005年第一次出台调控政策以来，房地产市场就经历不同;