买卖不破租赁规则的法律效果 - 法学研究.PDFVIP

　　买卖不破租赁规则的法律效果 ———以契约地位承受模式为前提 周 江 洪  内容提要：合同法第２２９条确立的是 “契约地位承受模式”，并非消极的承租人对 抗模式。应确立租赁标的物所有权变动的通知义务，以保障承租人的知情利益。原 出租人预先收取租金时，应肯定标的物交付后受让人对于原出租人的不当得利请求 权或返还原物请求权，承租人则得以对原出租人的清偿对抗受让人的租金请求。出 租人预先出让了将来租金债权时，在解释论上应肯定将来债权受让人的优先性，标 的物受让人所受的不利益则通过其他制度予以救济。对于出租人地位保留的问题， 应认为未经承租人同意的保留不生其效力，但在立法论上可以考虑有条件地肯定其 效力。押租金的问题，则应坚持押租金契约的从属性，新所有权人的返还债务并不 以是否受有现实转交为条件。 关键词：契约地位承受　租金债权　出租人地位保留　押租金 一、问题的提出 　　合同法第２２９条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效 力。”学界多认为该条是关于 “买卖不破租赁”的规定，但该条规定的 “不影响租赁合同的 效力”，究竟指的是不影响出卖人与承租人的租赁合同效力，还是契约地位的概括移转？对 此，存在着 “原租赁合同当事人约束说”、〔１〕 〔２〕 〔３〕 “对抗模式说”、 “有权占有说”、 “并 浙江大学光华法学院教授。 本文是教育部新世纪优秀人才支持计划、“国家特支计划”青年拔尖人才、浙江省１５１人才工程的阶段性成果之一。 〔１〕 参见朱庆育：《“买卖不破租赁”的正当性》，载 《中德私法研究》第 １卷，北京大学出版社２００６年版，第 ３２页。其认为，就第２２９条语句的规范意义而论，所谓 “不影响租赁合同的效力”，最合乎情理的解释只能 是 “租赁契约依然只约束出租人与承租人”。 〔２〕 参见张双根：《谈 “买卖不破租赁”规则的客体适用范围问题》，载前引 〔１〕，《中德私法研究》第 １卷，第 ６页以下。其认为，“所有权让与之结果，不得对抗租赁契约……承租人得以其租赁契约或者租赁权，对抗受 让人之所有权”。但朱庆育在前文中认为张双根所主张的对抗问题，其实质是 “法定的契约承担”。 〔３〕 参见徐澜波：《“买卖不破租赁”规则的立法技术分析》，《法学》２００８年第 ３期，第 １０９页；奚晓明主编： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社 ２００９年版， 第２６５页；黄凤龙：《“买卖不破租赁”与承租人保护———以对 〈合同法〉第２２９条的理解为中心》，《中外法 学》２０１３年第３期，第６１８页。该学说认为，“法定债的转移”存有不少弊端，而应解释为 “租赁合同不受 影响———维持承租人对租赁物的有权占有———对抗第三人 （租赁物新的权利人）请求返还原物”规则来实现 “买卖不破租赁”。 ·１１４· 买卖不破租赁规则的法律效果 〔４〕 存债务承担说” 及 “契约地位承受模式说”等诸多学说。 　　但是，《最高人民法院关于贯彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 （试 行）》（下称 “民通意见”）第 １１９条第２款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或 者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（２００９）（下称 “房屋租 赁司法解释”）第２０条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房 屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。大量的案例实践也表明，司法实践中 〔５〕 〔６〕 至少就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式， 立法部门的释义书