六安新安大桥地块可行性报告.doc

PAGE  PAGE - 10 - 卡地亚湾对面地块可行性调研 第一部分：地块概况 宗地位置 目标地块位于新安大桥西南角，河西板块。 新安大桥 目标 地块 妇幼保健院 城北小学分校 恒大御景湾 金马学校 二中河西校区 丰泰卡地亚湾 附图：地块区位图，周边标志性建筑物的相对位置。 宗地现状 地块四至：东至景观大道，南至西环路，西至星光大道，北至清溪路。 地块分为两部分，中间有一条X017县道，已废弃不用。 地块靠景观大道有污水处理站一座，根据目前了解到的信息是保留不拆迁。地块内无高压线、水塔、河流沟壑的其他不可移动设备。地块内无铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。 地面居民拆迁户完成回迁，杂草丛生、有较大乔木。 项目周边的社区配套 交通：河西板块路网基本畅通，但连接市区目前仅有新安大桥，公交仅有5路公交车，出行相对受阻，交通不畅达。 教育：地块西面有六安二中分校，南面有城北小学分校和金马学校，教育资源配套较好。 医疗：六安市人民医院分院，妇幼保健院。 商业：依托恒大配套，超市、影院、健身中心等商业氛围逐渐成熟中。 地块规划控制要点 用地面积：178464 容积率：1.8 政府推荐亩均价：135按/亩 金额：3.618亿 楼面价：1130元/㎡ 第二部分：区域房地产市场分析 一、区域房地产市场供求分析 1、区域土地市场供应状况： 用地单位名称土地位置供地面积（平方米）土地用途容积率计容总建面出让金额（万元）楼面价出让方案批准时间恒大御景湾新安大桥南，景观大道西585529商业住宅2.75160万方134320840元/㎡2011.6.28丰泰卡地亚湾新安大桥北，景观大道西212997商业住宅242.5万方19620460元/㎡2007周边竞品楼盘现有库存及未来推货量分析 序号在售竞品楼盘2015年销量2016年销量项目剩余货量剩余货量去化周期项目至年底剩余货量威胁程度1丰泰卡地亚湾390套487套 750套 一年半400套一般威胁2恒大御景湾681套922套4000套五年3500套重大威胁序号潜在竞品楼盘项目位置计划总体量未来推货量剩余货量去化周期项目至年底剩余货量备注3目标地块/32万方约2700套2700套/合计：截至目前货量：7450套至年底：6600套总结分析：目标地块周边目前有两个竞品楼盘，分别是北面的卡地亚湾、南面的恒大御景湾，两个楼盘目前可预售库存不足500套。但两个项目总体剩余量达到7450套，特别是恒大项目由于体量较大，未来将对我们高层产品的巨大威胁。 3、区域竞品年去化量和价格分析（主要参考卡地亚湾） 年份楼盘名称销售套数销售总面积（/㎡）销售均价（元/㎡）2013丰泰卡地亚湾524587224276恒大御景湾1079121610 58342014丰泰卡地亚湾425498844123恒大御景湾6486684955032015丰泰卡地亚湾390244504148恒大御景湾6736506855222016丰泰卡地亚湾487548563971恒大御景湾9441011465004卡地亚湾年均销量：460套，销售均价：4133元/㎡恒大御景湾年均销量：840套，销售均价：5488元/㎡丰泰商铺销售5套，面积388㎡，均价10756元/㎡，含公司内部销售（36#商铺）。 总结分析：周边竞品有恒大和卡地亚湾两个项目，本项目主要参考卡地亚湾项目，因为恒大项目属于精装房，且每年集团都会采取打折优惠，目标地块去化量不能与之相比。以上列举了恒大和卡地亚湾项目近4年的年销量和销售均价，从位置来看，本地块优于卡地亚湾项目，因此我们将目标地块的年去化量拟定为480套，地块去化周期5年半，高层均价4200元/㎡，洋房均价拟定为4700元/㎡，商业拟售价10000元/㎡。 别墅产品：华邦新华城别墅联排备案均价9000元/㎡，双拼均价12800元/㎡，碧桂园一期别墅备案均价12600元/㎡，悠然南山一二期别墅均价6000/㎡，三四期别墅均价9000元/㎡，即将开盘的四期别墅预计均价8000-11000元/㎡，紫棠府别墅均价5000元/㎡。地块属于河西板块，享淠河景观与淠河景观长廊，综合地段、品牌、环境、配套来分析，建议别墅产品定价9000元/㎡。 第三部分：规划设计初步方案 一、规划设计的可行性分析 1、根据地段来看，本地块处于河西板块（城市副中心位置），周边配套比较完善，具备高价格产品的消费能力； 2、在地块既定