投资会2016.03.12(房地产行业)研究.ppt

中国中投证券广州天河路营业部 段国华 市场分析及 房地产新政投资机会 1 市场回顾 1、上证指数两次下探至2638点获得支撑产生反弹，形成小双底形态，反弹至2900点受阻后再次回落，形成M头形态。 2、场外资金流入不明显，成交量没有连续放大，后半周成交萎缩，主要是场内资金博弈。大盘面临强大压力区间位压制。 3、市场容易受政策、消息等影响，波动巨大、市场风险大。 1 影响未来市场的几点因素 1、股票发行注册制(政策暂缓推出） 2、人民币贬值导致资本外流（短期稳定） 3、大股东减持的预期 4、中国经济基本面情况 5、美国加息的预期 6、中国经济改革的力度和深度 观点：各影响因素有改善的，也有预期变差的 1 必威体育精装版政策和重大事件 一、注册制暂缓实施的预期（两会政府工作报告 没有提及） 二、必威体育精装版经济政策、供给侧改革、强力压减过剩产能。 三、2016年GDP增长目标6.5%—7% 四、央行稳定汇率和加大货币流动性管理 五、2016年是稳健的财政政策和适度宽松 的货币政策M2增速13% 六、房地产打击“首付贷”去杠杆新政） 七、至3月9日两融余额8417亿创14年12月来新低 一、2月外贸数据，出口下降-20.6%进口下降-8%差于预期。 二、2月CPI同比上涨2.3%，PPI同比下降-4.9%。 三、美国2月非农就业人口增加24.2万，超预期好。（加息预期升温） 四、2月新增人民币贷款7266亿大幅低于预期 必威体育精装版经济数据 热点前瞻 1、国产软件、信息安全、高端制造、无人驾驶 2、房地产、环保、量子通信 3、新能源汽车产业链（行业增长确定，锂矿、锂电池、充电桩、 电机电控) 4、年报业绩大幅增长、产品涨价 1 后期操作思路 一、休养生息、等待春天到来。 二、加强风险控制、注意仓位管理、慎用杠杆。 三、精选个股、短线操作。 四、前期热点品种、跌幅较大重新走强。 房地产新政策 1、2016年2月2日央行与银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房商贷首付比例调整为不低于30%。 房地产新政策 房地产新政策 1、契税方面：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 房地产新政策 1、全国加大去库存力度促使成交增加。 2、2016年3月1日起银行降低存款准备金率 3、鼓励农民工购买商品房。 4、打击“首付贷”去杠杆和地产中介“金融化” 5、随着主要城市楼市价量回升，房企库存降低、 盈利有效回升，将继续推升板块估值。 华夏幸福 公司亮点： （1）业绩表现靓丽，高速发展动力强劲。（2）竞争优势明显，园区经营出类拔萃。（3）战略规划清晰长远，全面迎接经济转型：公司深耕京津冀、布局长江经济带、落子海外一带一路沿线：积极开拓新兴战略产业全产业链和创投孵化投资，以搭载经济转型实现高速增长 华夏幸福财务指标 招商蛇口 公司亮点： （1）土地储备丰富，区位优势显著。 （2）前海自贸区、园区配套增值服务潜力无限。（3）以太子港为核心的邮轮产业建设目前体量较小，预计2017 年仅占营业收入的0.89%左右。未来邮轮建设的发展方向是：1)继续和嘉年华开展在邮轮全产业链的互利合作;2)针对沿海一二线城市改造需求，打造综合体。邮轮业务目前体量较小，或许会成为长期增长点。 招商蛇口财务指标 保利地产 （1）业绩低于预期源于权益比重下降，公司15 年下半年以来积极扩张，可售货值充裕，我们预期公司2016 年销售仍将实现两位数增长。 （2）四季度积极扩张区域布局进一步优化 （3）公司债利率创新低，股权再融资成功获批。 保利地产财务指标 其他地产股标的 泰禾集团----福建区域地产龙头，土地 贮备丰富 沙河股分----深圳本地地产国企受益国 企改革和集团资产注入 滨江集团----杭州区域龙头、受益杭州 房价上涨