新天地·美域14区团购定价方案研究.ppt

新天地·美域14区团购定价方案 谨呈:新天地房地产 均价推导2——收益还原法（18、19区入市价格） 考虑本项目首期大盘启动的价格成长因素，置业动机为投资的客户预估会占有一定比例。 以F2户型80平米为例： 当前周边市场正常租金价格约为2000元/月，按照18~20年收回投资推算 即： 年收益=2000元/月×12月/年×18年（20年）=432000元（480000元） 入市单价= 432000元（480000元）÷ 80平米=5400~6000元/平 均价推导3——项目开发策略（18、19区入市价格） 友谊路 站前路 5 林荫大道 城市公园 美域大道 友谊西路 第一 街区 第二街区 第四 街区 第三 街区 10年 起止时间 6000 8000 开发排期 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 一、四街区 7000 价格成长曲线 三街区 二街区 项目启动策略：低开平走，在市场调整期低位运行，市场风险最低； 大盘后续成长：随产品的升级、配套的完善以及物价增长水平，保持平稳增长。 18、19区入市价格建议 市场比较法：5755元/平 项目开发策略：10年、11年6000元/平之内 推导项目启动价格 收益还原法：5400-6000元/平 10年：5750元/平 11年：5950元/平 14区团购价格建议 686000 —— 总价 团购三居优惠5万 5360 —— 单价 单价 总价 总价 单价 ——　 —— 736000 128 三居 5375　 430000 460000 5750 80 两居 团购二居优惠3万 18、19区价格 主力户型 　 团购价格推导： 比照二居和三居的优惠推导单价，取其最高值，团购底价为5375元/平 团购优惠政策测算 团购套数优惠测算： 付款方式优惠测算： 35,870,600 281,275 2896套 小计 19,400,000 7,275,000 4,850,000 4,345,600 优惠总额 97,125 48,563 48,563 87,024 面积测算 1组/1000套 1组/500套 5组/500套 50组/896套 预估组数/套数 200元/平 150元/平 100元/平 50元/平 优惠政策 1000套以上 500-1000套 100-500套 10-100套 　 团购套数优惠：128元/平 1.6% 平均折扣率 —— 50% 无 首付30% 0.4% 20% 98% 首付50% 1.2% 30% 96% 一次性付款 优惠测算 占比 优惠政策 　 团购底价5375元/平，累加上述两项优惠，团购表价5590元/平 如毛坯交屋，减到装修成本600元/平，毛坯团购表价4990元/平 套均面积：97平米 价格表生成及验证 5 水平价差 垂直价差 水平价差策略（二居），利用总价引导关系，对铁路及站前路侧房源进行强势引导去化 铁路 站前路 4号路 2号路 F F F F F F Ka Ka F Ka Ka F F F F F 楼栋 排序 375 375 208 219 144 套数 72-80 72-80 72-92 72-92 92 面积 户型 F2-F4 15#-19# 5 Ka、F 6#、9#、14# 3 Ka、F 7#、10# 2 1#-5# 11# 二居 F2-F4 4 Ka 1 ※B1、H1与三居B、H户型在同一区域，定价一致； F1三居与F户型在同一区域，同上。 ±0基准 总价：+40,000 单价：+500 总价：+96,000 单价：+1,200 总价：+80,000 单价：+1,000 总价：+66,000 单价：+800 CONSUMMATE CENTURY 世纪卓成 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 14区团购定价目标 1 关于定价目标的理解 基于价格目标下的核心问题 利润导向 理性利润最大化 实现对关系单位及外县区中高端客户的线下转化 我们的理解： 定价多少取决于我们对项目开发战略的把控和市场的判断, 在可控的市场风险范围内，争取“利”与“量”的平衡 品牌导向 企业项目品牌价值提升最大化 构建新天地旗下又一城市运营项目品牌形象，利用团购方式拓展外围中高端客户，扩大圈层影响力 竞争导向 市场影响力最大化 跑赢大势、争得竞争，构建市场主流产品的首席大盘市场地位 关于定价目标的理解 在特定的市场环境下，站在项目建设全局，统筹考虑项目的整体开发策略？ 基于对目标的理解，本报告将回答以下三个核心问题： 基于价格目标下的核心问题 战略层面 整盘层面 组团层面 按照启动期产品分区，梳理团购区和公开发售区产品间的价格关系？ 14区团购区，按照供应