龙盛集团闵行颛桥都市路社区商业项目前期定位(同策)2009-172页资料.ppt

闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告 闵行板块规划与功能定位 项目周边环境 闵行板块规划与功能定位 经济环境分析 区域宏观经济环境 区域规划与功能定位 周边工业园区规划 交通规划 闵行商业格局 区域房地产发展分析 闵行板块规划与功能定位 闵行板块规划与功能定位 好爱广场餐饮商户 好爱广场经营状况及客户来源 闵行板块规划与功能定位 项目客户定位 闵行板块规划与功能定位 证大·大拇指广场位于浦东城区中心、联洋国际社区核心要地，商业辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥商业区及加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、消费流、信息流集中区域，拥有非常优越的区位。 证大·大拇指广场（以下简称“项目”）处于浦东联洋社区，四周环绕高尚住宅群及商务办公楼群； 项目被评为浦东最具文化气息的国际化生活休闲广场； 项目以开放式的广场布局，最大限度增加商业空间与人流互动； 销售与租赁相结合，统一经营管理，保证项目品质与档次； 项目以生活卖场、餐饮、零售、娱乐、艺术文化相结合的方式提升区域消费水平； 消费群体 项目针对周边的社区环境和商务环境及集中型商业的稀缺性，做了自身定位； 项目的主力消费人群是追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层的商务人士，年龄在25-45岁左右，是社会的主力消费群体； 联洋国际社区有近10万高收入消费人口（一级消费群），基本性消费商圈消费者（二级消费群）超过25万，旅游性消费商圈消费者（三级消费群）辐射浦东； 项目具体参数 占地面积：5.2万平方米； 建筑面积：11万平方米； 项目组成：4万平米4星级的商业酒店和6万平米的商业建筑构成； 楼层分布：地下一层和地上三层组成，地下一层为卖场、麦当劳和停车场。地上三层为商业用房； 项目由22块建筑体组成； 项目主要功能板块构成：餐饮、零售、生活、文化艺术、娱乐、休闲； 地下一层停车位：约500个； 地面停车位：约50个； 广场附属酒店—证大丽笙大酒店 上海证大丽笙酒店座落于充满活力的上海浦东，地理位置优越，交通便捷，是距离上海新国际博览中心最近的酒店； 4星级酒店； 酒店共20层，1楼是咖啡厅自助餐区，3层是雅致亭粤式中餐，3楼至17楼为客房，18楼以上是行政楼层。电梯设置了门卡插口，不持有客房门卡将无法到达3层以上的楼层，为住店客人增添了安全系数； 购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。 从其建筑格局体现出各商家对商铺展示面需求的重要性.. 通过开放式形式在区域商业范围内独树一帜； 中心广场起到效聚集人流，活动推广的作用； 电动扶梯以及连廊的设置，提升各楼层间的消费引导； 地块经济指标 商业广场产品建议 建议形式设置为开放式广场，商业体量28000平方米，以圆形环绕，中心区域设置中央广场； 2层设置连廊，各楼层之间以电动扶梯引导人流； 以开放式广场形式布局商铺增加展示面，人流动线上建议项目与好爱广场之间的道路改为商业街，和项目相接，形成人流互动。在金都路设置一个入口和好爱广场之间形成南北贯通。在都市路项目中间位置设置一个主入口，形成人流东西贯通，提升商业价值。 出于招商及销售的需求，建议项目为1~2层，由于项目定位主要以零售为主，零售商家开店在店铺的选择上主要考虑展示面及面积，考虑到项目销售和招商的实际需求，建议商铺的主力面积在60~80平方米（建筑面积）。门宽6米、径深10~12米。 地面：优质瓷砖； 吊顶：防水石膏板吊顶，安装灯具、排风扇； 墙体：优质花岗岩； 配置：高档洁具，天然石台面，面盆龙头、五金挂件等 ； 电梯 建议单栋设置6部电梯（5客1货），客梯设置高、低区之分，另根据各功能层设置专用电梯。建议货梯选用同品牌（帝森克虏伯），提升规格和品质上统一性。 电梯轿厢地面：天然石材或方块地毯。墙面：螺纹不锈钢饰面或木质装饰板饰面、按扭饰面板装饰。吊顶：发光吊顶天花： 多乐士（ＩＣＩ）面漆安装灯具。 闵行板块规划与功能定位 销售项目借鉴 三湘商业广场地处上海市松江区泗泾镇横港路，位于轨道9号线泗泾站南出口处。是集酒店式公寓、生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的新一站式体验消费中心。 项目占地47467.8平方米，总建筑面积96511平方米 。 销售项目借鉴 销售项目借鉴 周边住宅密集，有一定的消费人口； 交通方面临近轨道交通9号线，于泗泾汽车站比邻； 销售项目借鉴 销售项目借鉴 合计 10000 办公 28000 合计 88000 地上总面积 总计 30000 酒店 20000 公寓 其他功能区 2 15000（不进容积率