第三节 房屋修缮工1.ppt

第三节 房屋修缮工程 一·房屋修缮工程的分类 为了加强房屋修缮的科学管理，合理安排修缮资金和加强修缮工作的计划性，应实行分类指导，通常是按房屋的完损状况和工程性质，结构性质，经营管理性质进行工程分类。 （一）按房屋的完损状况和工程性质划分 1·翻修工程 投资大 工期长 应尽量利用旧料 其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修侯的房屋必须达到完好房屋的标准。新建住宅小区基本上不存在翻修工程 翻修工程 （一）按房屋的完损状况和工程性质划分 2·大修工程 工程地点集中 项目齐全 具有整体性。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。在进行大修工程时 可考虑适当增添新的设施 改善居住条件。 大修工程 （一）按房屋的完损状况和工程性质划分 3·中修工程 功底比较集中 项目较小 工程量较大和常有周期性。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好标准的要求。 4·小修工程 平均费用一般为房屋现时造价的1%以下。 （一）按房屋的完损状况和工程性质划分 5·综合维修工程 经过综合维修后的房屋，必须符合基本完好或完好房的标准要求。综合维修工程在统计时计入大修工程项目内，可以不单独列出。 （二）按房屋的结构性质划分 1·承重结构的修缮 指对房屋的基础，梁，柱，承重墙以及楼盖的基层等主要受力部分进行修缮。这是房屋修缮的重点。房屋修缮，安全第一，只有房屋的承重部分修缮好了，非承重部分的修缮才有意义。 2·非承重结构部分的修缮 指对房屋的门窗，墙皮，非承重墙面，地面，顶棚，上下水道和附属部分的修缮，也称维修养护工作。非承重结构部分的维修应以保证承重结构部分的完整无损为前提。 （三）按经营管理性质划分 1·恢复性修缮 又称基本修缮，不含重建。按性质，其费用应在经营性维修费项下列支。 2·赔偿性修缮 属于人为损坏或由于使用不当造成，按有关法律的规定，其费用应由引起损坏的一方即当事者负担。 （三）按经营管理性质划分 3·改善型修缮 指超越原房屋的修缮标准或原房屋规模的修缮。它不属于简单再生产范畴，其费用应另有专款开支或由用户负责。若经过改善性修缮后能调增租金的，也可进行。 （三）按经营管理性质划分 4·救灾性修缮 属于自然灾害或意外灾害造成，其费用应由专款解决或在保险费中开支。 5·返工性修缮 由于房屋设计或施工方法不当造成，其费用应由设计或施工部门负责，或拨专款解决。 二·房屋修缮的标准 修缮标准是按不同的结构，装修，设备条件，将房屋分为“一等”，“二等以下”两类分别制定的。 （一）房屋的分类 一等房屋和二等以下房屋的符合条件 划分两类房屋的目的： 对原结构，装修，设备较好的一等房屋加强维修养护，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要是通过修缮，保证住用安全，适当改善住用条件。 一等房屋 ：承重墙不得使用以下材料 （二）修缮标准 1·主体工程 主要指屋架，梁，柱，墙，楼面，屋面，基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固，安全，不留隐患。 2·木门窗及装修工程 木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固，平整，美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。 （二）修缮标准 3·楼地面工程 楼地面工程的维修应牢固，安全，平整，不起砂，拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或加砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。 4·屋面工程 屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。 （二）修缮标准 5·抹灰工作 抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。 6·油漆粉饰工程 油漆粉饰要求不起壳，不剥落，色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内，外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。 （二）修缮标准 7·水，电，卫，暖等设备工程 房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路，电梯，安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重，绝缘性能降低的，应及时更换线路。挡线路发生漏电现象时，应及时查清漏电的原因，进行修复或更换线路。对供水，供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。 （二）修缮标准 8·金属构件 应保持牢固，安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。 9·其他工作 对属于物业管理范围的庭院原有院墙，院墙大门，院落内道路，沟渠下水道，阴井损坏或堵塞的，应修复或疏通。 第三组组员名单 曹燕华 谢威