精品酒店介绍与分析.ppt

选址 一、场地状况：1、场地概况：项目位置必须充分展示在地图上，介绍场地轮廓和地形，主要交通状况，以及需求产生点（旅游 点、机场、火车站、汽车站、商务营运中心）等到项目位置的距离；2、能见度：项目位置所处的位置是否醒目，是否受周边的障碍物影响。对精品酒店来说，能见度是影响酒店客源的关键因素；如果项目所处位置在主要交通要到前受到障碍物的影响，那么必须考虑周边是否能置入灯箱 广告或者酒店指引牌；3、进出的难易程度：需求产生点到项目位置的交通情况，这是精品酒店吸引客源的重要因素，交通的不利因素，将直接导致客户放弃入住该酒店；4、可得性：项目所处位置是否是在政府规划搬迁的范围内，是否受政府规划的限制，是否能租到或者买到 选址 二、市场区域范围状况：1）旅游与旅行目的地分布的范围：具体包括客人的旅行目的地，从旅客旅行目的地至项目的行程距离，旅客经常使用的交通方式，竞争对手酒店店址。（2）市场区域的经济特点及商务营运中心的范围：该区域的常住人口构成、商业零售情况、展会等各类贸易情 况、区域类各类会议类型的情况及写字楼、工商企业、政府等社会服务机构的分布情况；（3）市场区域内娱乐活动服务的配套情况：该区域的娱乐设施活动也将影响能否提升客房单价的关键因素 选址 三、市场环境：(1)客源评价：客源评价是对潜在客源及其消费预期作出评价。如果预期的需求来自当地的工业和商业活动，那么确认这种需求的最好方法之一是对该地区潜在客源进行调查。如果潜在客源是到访的旅游者，市场调查则 应扩大到这些群体。(2)竞争者评价：竞争者评价是为了了解该地区所有竞争市场情况和将来可能发生的变化。确定哪些机构是拟建 项目的直接竞争对手和间接竞争对手；判断近期内当地是否会有新建的同类项目：确定当地现有和拟建的旅 游住宿机构的客房数量；分析各个竞争对手目前的房价结构、历年客房出租率、市场定位、服务设备和设 施。 发展趋势 精品酒店类型不断细分 早期出现的精品酒店主要类型集中在城市精品酒店，其他类型的酒店比较少。但随着精品酒店内涵的不断衍生，精品酒店的表现形式也更加多样化。不仅在旅游胜地频频出现，而且更加注重于城市历史、文化等元素的结合。力图打造博物馆+酒店或设计创意+酒店的模式，展现某段历史人文或思想创意的碎片。 经营模式日益呈现集团化和连锁发展势头 26年前，Bill Kimpton突发奇想。推出一个“可讲故事的酒店”的新理念，使集团化的经营方式与个性的精品魅力有机的结合起来。如今，Kimpton已经成为精品酒店行业最著名的公司，旗下拥有全美38家“可讲故事”的精品酒店，几乎每家都有不同的名字，不同的故事。 主体呈现多元化态势 酒店大鳄和房地产开发商也看重精品酒店这一特殊酒店类型，纷纷抢滩精品酒店市场。可以预见．未来各大酒店在精品酒店领域的竞争将日趋激烈。 客房数量两极分化 目前在全球精品酒店的客房数量有向两极分化的趋势。酒店巨头的进入引领了单个精品酒店客房数量增加的趋势。有些精品酒店的客房数量已经达到1000多间，如喜达屋旗下W酒店就是典型。而另一方面，家庭式旅馆改造而来的精品酒店的客房数量趋向小于20间，“重质不重量”成为他们的核心竞争力所在。 精品酒店在中国发展所面临的挑战 缺乏行业标准 精品酒店最大的问题是门槛界定的模糊。在中国酒店有严格星级评定标准， 挂星必须要经过专家评审;由于“精品”概念强调的是酒店与旅客之间的情感互动，其界定的范围比较笼统，酒店行业至今没有出台一个相应的行业标准，也没有精品酒店应该遵循的固定的经营和管理模式，从而导致精品酒店的行业管理跟不上时代发展的需要，行业市场混乱。 投资存在盲目现象 精品酒店的高收益招徕了大量投资者的青睐，吸纳了大量的资金，但是一些 非理性资本的涌入仍然造成了很多问题。 营销力量薄弱 与国外精品酒店相比，中国的精品酒店还明显缺乏市场营销的意识和手段。 发展布局不合理 目前精品酒店在全球的分布极不平衡。 上海璞邸精品酒店Pudi Boutique Hotel-Shanghai 地址：上海卢湾区雁荡路99号 　上海璞邸精品酒店位于最具上海特色、最具品味的地区（旧法租界，也是首批上海风貌保护区）——卢湾区。座落在雁荡路步行街与南昌路交界的街角。毗邻有着近百年历史的法国园林式公园——复兴公园。距离复兴公园内的官邸、park97等新潮酒吧，繁华的淮海中路商业街，上海新天地等上海最时尚的休闲购物场所，以及淮海路上的顶级写字楼区域，仅步行5至10分钟的路程。闹中取静，地理位置相当骄人。 地理位置 * 上海璞邸精品酒店入口隐秘，不设大堂，一切皆从保护客人的隐私、让客户不受到任何打扰的角度考虑。非酒店客人是禁止进入酒店的，而酒店会员则有一份访客名单以便会客。酒店的服务宗旨，是对入住的客人提供接近于管家式的服务，这一极富原创性的服