经济适用房专题.ppt

启动阶段：具有保障性质的政策性商品住房 1998年，我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革，停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件—— 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。 1、酝酿阶段：具有保障性质的政策性商品住房 经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出． “大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年，原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房，同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位住房供应体系主体，跟现在的经济适用房内涵并不相同。 当时有一个大背景，跟宏观经济形势有关，当时中国经济正处于低谷之中，需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。 朱镕基总理提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点，那么住宅建设如何成为新的消费热点呢？其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房，价格比较便宜，中低收入者也来买，通过住宅拉动经济增长。 2、调整阶段：具有保障性质的政策性住房 当时，购买经济适用房的收入审核极不严格，一纸收入证明任意填写，加上上市交易管理不到位，大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房，从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈，使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。 2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能” ，对经济适用房进行了重新定位，将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房” ，并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。 随后，原建设部联合其他六部门于2007年1 1月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定，强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接，使我国经济适用住房政策相对空前完善。 经济适用房之弊  2、 权力寻租“常态化” 关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占，迄今没有官方统计数据，只有见诸报端的一系列报道。 2005年6月21日《京华时报》报道，来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78l8％。 《楚天都市报》报道，2009年6月12号，湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号，结果摇中的124名市民中， 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查，6人申请材料系造假，购房资格被取消。 中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道，重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月，有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定，提前通过中介转卖住房。 2010年3月8日，《深圳晚报》调查证实，2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期，地下停车库一层，统计停车总数约为380辆车。在地下二层，车辆不多，约7O辆。价格在2O万元以上的车辆共72辆，约占总停车数450辆的16％ 。 实际上，经济适用房中的权力寻租，可以说是不分东西南北，无处不在。在房价高企之时，一个拥有产权的优惠价房产，当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来，不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上，又无形中增加了政府的负担。 3、 监督管理“失控化” 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。 一些开发商利用经济适用房建设监管缺失，以经济适用住房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱了经济适用房建设市场秩序：由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的，有些开发商甚至采取暗箱操作，打经济适用房的牌，却做着商品房的生意，也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异，二是由于中低收入者中也存